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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【物件選び】気候、観光地……投資物件選びで欠かせない“周辺環境”のチェックポイント
 
物件選び
2017-09-04

気候、観光地……投資物件選びで欠かせない“周辺環境”のチェックポイント

物件を選ぶとき、「賃貸ニーズがあるエリアかどうか」という視点は誰しもが持っていると思います。大学や工場が近くにある、ショッピングセンターが近い、幹線道路に面している……。もちろんそれらも重要なのですが、「地域の環境」に目を向けることも同じくらい大切だといえます。


一例を挙げてみましょう。


 

寒冷地のエリアは積雪対策が必要


一部のエリアでは、投資に関わる固有の特徴がありますので、購入前に把握してことが大切です。

たとえば寒冷地の場合、積雪時期は歩きづらくなるため、賃貸付けを考慮すると、基本的に駅に近い物件が好ましいでしょう。また積雪への対策が必要となるため、通常よりも管理コストが高く、高利回りで売り出される傾向があります。

札幌の例を挙げると、道路は基本的に行政が雪かきをしてくれるのですが、道路から物件までの道はオーナー負担で行わなければなりません。また、床暖房や雪を溶かすためのスプリンクラーなど、設備面でもコストがかかることがあります。

 

海沿いエリア、観光地、温泉地……特徴はさまざま


ほかにも、海沿いエリアの物件は、やはり傷みが早く錆びやすいので、建物の寿命が短くなりがちです。

 

軽井沢などの別荘地として有名なエリアも、湿気が多くカビが生えやすいといえます。そのため、別荘所有者の多くは管理人を雇い、定期的に空気の入れ替えを行なっています。

賃貸物件の場合は、空室期間が長く続くと、室内がカビで真っ黒にという可能性もあり得ますので、定期的に空気を入れ替えるにようにしましょう。

 

斜面に立つ物件の場合、地下のピットに水が溜まりやすいので確認が必要です。

 

温泉地だと、地下から温泉が湧いていた例もありました。「温泉ならよさそう」と思う方もいるかもしれませんが、物件が痛みやすくなりますし、硫黄の匂いもマイナス要素になります。

 

利益が出るのであれば、環境リスクは気にしない


このように、周辺地域の環境は物件ごとにさまざまですが、リスクを見極めて収支計算したうえで利益がしっかり取れるようなら、その投資はすべきです。

極端な例でいうと、たとえ一室で殺人事件が起こったアパートだったとしても、その一室以外が満室で、投資的観点で見て他の条件を満たしているなら十分検討できるということです。

または、事件も十数年前に起きて、そこからほかの部屋はもう何回転もしているにもかかわらず、事件が起きた部屋だけが空室が続いているのであれば、むしろ一部屋を賃貸に出さない前提で計算して、数字が出れば問題ないといえます。

 

どんなエリアであれ、周辺地域の競合物件は調べよう


周辺地域の情報は、すべてを把握するのが非常に難しいといえます。ですから、少なくとも競合物件と比較し、狙っている物件の市場価値を知っておくべきです。

 

私たちは競合物件を調べるとき、「ホームズアーカイブ」というサイトを使っています。住所別に賃貸物件が一覧で出てくるので、同じくらいの築年数、グレード感の物件がどれくらいの募集条件で募集しているのか、賃貸が決まっているのかを調べることができます。このサイトは一般投資家でも使うことができるので、おすすめです。

 

そして、私たちはそのサイトである程度情報を集めたうえで、賃貸業者に直接ヒアリングをします。

どんな不動産業者であっても、あらゆる物件の価格が適正かどうかを見抜くことはできません。私たちのできる範囲はあくまで予測レベルです。

ですから、賃貸業者に聞くことは非常に重要ですし、逆にそれを怠っている不動産業者は十分なリサーチ能力がないと判断できます。

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