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物件選び
2017-08-07

新築区分マンション投資の営業トークに騙されるな

医師や弁護士などの高属性、企業で働く管理職などに対して、新築区分マンションの営業電話が行われています。はたして、新築区分マンションは投資的観点で考えた場合、有力な選択肢なのでしょうか?


 

新築区分マンションの収益性は限りなく低い



不動産投資を知ったきっかけが「新築ワンルームの販売業者から電話セールスを受けたこと」という方は多いでしょう。

 

実際、新築区分マンションの営業方法は電話が大半で、一部上場企業に勤めるサラリーマンや医師、弁護士など、属性が良い人たちをターゲットにしています。売り文句としては「退職後の年金になります」「まったく手がかかりません」「節税になりますよ」といったものです。

 

しかし実際のキャッシュフローでいえば、融資を受けた場合、プラスマイナスゼロか、悪くすると月々の持ち出しが発生するケースがほとんどです。

 

新築物件の場合、「プレミア家賃」が設定されているため、相場より高めなことが大半です。「プレミア家賃」とは、新築物件の家賃が相場に比べて高めに設定されていることを指します。物件販売において、業者は広告費や営業活動費をかけると同時に、自社の利益を確保しなければなりません。それらが全て物件価格に転嫁されて高額になっているのです。

 

つまり、新築時から住んでいる入居者はとくに家賃が高く、入居者が入れ替わるたびに家賃は相場に下がっていくということです。

 

場合によっては近隣相場より2万円近く高く入居していることもあり、これらが相場並みの家賃になったときに、一体利回りはどれくらいになるのでしょうか。

 

収益0もしくはマイナス1万円程度でスタートして、結果的にはさらにマイナス5000円、1万円、2万円と時間が経つほどに収支は悪化していくのです。

 

空室になれば赤字が重くのしかかる



築年数が浅ければ浅いほど、このリスクは高まります。したがって、築浅物件の購入を検討されるときは、必ず新築プレミア家賃ではないのかを確認する必要があるのです。

 

さらに、入居者がつかなければ持ち出し金額はさらに重くのしかかります。月々持ち出しを続けながら、長期のローンを払い終わった後に残るのは築古の区分所有マンションだけ――区分投資からはじめると、このような悲劇的な未来が待っている場合が大半なのです。

 

また、たとえ短期間の所有であっても、次に売りに出すときは中古扱いになるため、よほど不動産価格が上昇している市況でない限り、売却損が発生する可能性が高いといえるのです。

 

新築区分マンションを購入してしまった場合、マイナスを覚悟で損切りを行うか、ほかに収支のよい投資物件を買い足して、物件個別ではなくトータルでプラスを求めるといった方法しかとれません。くれぐれも営業マンの甘い言葉に引きずられないようにしましょう。

 

なお、新築区分マンションは、収益ではなく赤字、損金、経費などの節税目的が主です。経営者、医師、士業など高収入の方であれば、おすすめできる部分もありますが、家賃や売価の下落リスクを十分考慮したうえで購入すべきといえます。

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