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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【資産形成】必ず押さえておきたい3つの指標「実質利回り、イールドギャップ、積算価格」
 
資産形成
2017-08-05

必ず押さえておきたい3つの指標「実質利回り、イールドギャップ、積算価格」

不動産投資の勉強をしていくと必ず出てくる重要な指標がいくつか存在します。ここでは、特に重要な3つの指標である実質利回り、イールドギャップ、積算価格を解説していきましょう。
 

 

実質利回りとは



不動産投資において利回りが一つの判断基準になることは疑いありません。

 

しかし、表面利回りと実質利回りの違いを明確にご存じでしょうか? 表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した指標です。

 

<表面利回り=年間収入÷物件価格×100>

 

実質利回りは、年間の家賃収入から固定費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

 

<実質利回り=(年間収入-固定費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100>

 

一般的に物件概要などに載っている利回りは「表面利回り」のため、それだけを信じて収支計算しないよう注意してください。

 

イールドギャップとは


イールドギャップは、表面利回りから金融機関からの借入金利を引いた指標になります。

 

イールドギャップ(%)=表面利回り(%)-借入金利(%)

 

金融機関からの融資によってレバレッジをかけて行う不動産投資においては、利回りよりもイールドギャップが利益を示す指標といえます。


 

積算価格とは



積算価格は、非常に簡単にいうのであれば、「土地と建物についてそれぞれ現在の価値を計算し、それらを合わせた価格」を指します。

 

まず、土地の価格を調べるには、国税庁の「相続税評価額路線価」市町村の「固定資産税路線価」国土交通省の「公示価格」都道府県の「基準地価」などの価格を基にして、土地の形状や接道状況などを考慮しながら、土地の価格を推定します。

 

次に建物の積算価格は、総面積 × 再調達単価 × (残存年数(耐用年数 - 築年数) ÷ 耐用年数)で計算します。

 

積算価格を知ることで、融資が通りやすいかどうかのジャッジがしやすくなります。というのも、金融機関は、物件を評価する際に積算価格を利用することが多いからです。積算価格が高い物件ほど、融資が好条件で受けやすくなります(もちろん、属性や収益価格とセットで考えられるので、積算価格だけが良ければいいわけではありません)。

 

ちなみに地方物件は積算が出やすく、都心は出にくいというのが基本的な考え方です。しかし積算が出て融資が受けやすくとも、土地が広ければランニングコストがかかるので、それを上回る収益を取れるかを確認する必要があります。

 

また、金融機関は積算価格と収益価格のバランスで融資を判断しています。ですから、積算価格は重要な指標ではありますが、収益価格がものすごく出ていれば融資を受けられる可能性は十分にあるといえます。不動産投資に積極的な銀行は積算価格と収益価格で高いほうを基準に、逆に消極的な銀行は低いほうを基準にしているようです。


 

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