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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【資産形成】人口減少の中、不動産投資にチャンスはあるのか?
 
資産形成
2017-06-07

人口減少の中、不動産投資にチャンスはあるのか?

2016年10月に総務省が発表した調査結果によると、日本の総人口(外国人を含む)は1億2709万4745人。大正9(1920)年に始まった国勢調査で初めて、総人口が前回結果を下回る結果でした。これまで右肩上がりで増えてきた日本の人口は、今後減少の一途と推計されています。はたして、賃貸需要は今後どうなっていくのでしょうか?


人口の多さと賃貸経営のしやすさは、必ずしも比例しない


日本は少子高齢化によって人口が劇的に減っていきますので、賃貸経営に影響はないのかと不安を抱く方もいるでしょう。

ただ、すべてのエリアで賃貸需要がなくなるわけではありません。

まず、東京をはじめとする大都市圏エリアは、今後も人口の流入が続くでしょう。
2015年の国勢調査による人口を基準に、2060年までの東京の人口を推計すると、東京の人口は、今後もしばらく増加を続け、2025年の1398万人をピークに減少していくと見込まれています。2025年以降も地方と比べると減少幅は小さく、人口減少の影響を受けにくいと考えられます。

その他、福岡県や滋賀県もここ数年、人口が増えているといわれています。
とはいえ、滋賀県ならどこのエリアでも増えているのかと言うと、東京同様にそんなことはありません。

地元の知識がある方であればご存じだと思いますが、滋賀県でもこのエリアがいい、この地区なら大丈夫など地域も絞られてくるものです。

逆に長野県は、人口が減少していく予測があるため、一般的に融資を付けづらいエリアだといわれています。
しかし、すべての地域がNGとは言えず、「この駅の、このエリアであれば、人が集まってくるので融資が付きやすい」というケースもあります。そういった地方の高利回り物件を中心にあえて買っている投資家も存在します。

必ずしも地方だから悪いというわけではなく、逆に東京の物件なら大丈夫ということでもないのです。
東京の物件でも、たとえ人口が増加しているエリアでも、周辺近隣にライバル物件が多く、競合が激しいエリアだと賃貸経営は楽ではありません。

結局のところ、不動産投資といえども事業ですので、どの地域なら成功するのかをしっかりリサーチし、賃貸経営のノウハウをしっかり学んで実践していかなければならないのです。



エリアマーケティングの重要性


これまでは、例えば「駅から徒歩10分以内」などという基準で物件の選択が行われてきました。 
しかし、物件価格は需給によって決まっていきます。賃貸需要が多いのに物件の供給が少なければ賃料相場は高止まりしますし、逆に賃貸需要が少ないのに物件が供給過剰であるとすれば、賃料はどこまでも下がることになります。

ですから、そのエリアの需給バランスを読み解くことが非常に重要です。

その際、物件の所在市町村の将来の人口を簡単に推計する方法があります。 
http://www.ipss.go.jp/にアクセスし、[将来推計人口・世帯数]→[市区町村別将来推計人口]→[市区町村別男女5歳階級別データ]とクリックすれば、その市町村の大まかな将来人口が推計できるので、参考にしてもよいでしょう。
もし、将来的に大幅に人口減少が予想されるのであれば、そのエリアの競合物件が圧倒的に少ないという場合を除き、投資対象からは外したほうがいいといえるでしょう。


 

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