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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【資産形成】不動産投資のリスクとリスクヘッジの方法
 
資産形成
2018-02-28

不動産投資のリスクとリスクヘッジの方法

株式投資やFXとは異なり、“ミドルリスク・ミドルリターン”と称される不動産投資。

価格の流動性が低い分、一般に、株式投資やFXよりもリスクが小さいと認識されています。

例えば株式投資やFXの場合は投資を始めて数週間で投資額が倍増にすることもあれば、逆にほとんど0になってしまうケースもありますが、不動産投資の場合は短期間での大きな変動はありません。

 

さらに、借入金を使ってレバレッジをきかせた投資ができる、家賃収入からローンを返済できる・・・・・・といったメリットが大きいのも不動産投資の特長。

 

とはいえ、不動産投資は長期間にわたって行う投資ですから、あらゆるリスクを想定しておく必要があるということもまた知っておかなければなりません。事実、不動産投資で大きな成功を上げ、規模を拡大し続けられる人もいれば、家賃収入を得るどころか大きな借金を抱えてしまう人もいます。

 

そのような”投資家格差“を勝ち抜き、不動産投資で成功するためには――リスクを念頭に置き、そのリスクを回避する方法を知っておくことが近道となるのです。

 

以下では代表的3つのリスクとそのリスクヘッジの方法について紹介します。

 

 

■リスク①返済が収入を上回る可能性がある


マンションなどの不動産は高額です。現金を豊富に持っている人を除いて、ほとんどの人が不動産投資ローンによる融資を受けて購入するのが一般的と言えるでしょう。立地も良く設備もご自身が望んでいる物件にピッタリであっても、空室が増えるなど家賃収入の見込み以上に借入金の返済額が大きくなってしまっては、不動産投資は失敗してしまいます。

 

借り入れ時のリスクを回避するためには、購入時だけのことを考えるのではなく、長期の視点に立った計画をすることです。管理面のコストやエリアの賃貸需要から見る想定空室率など、事業としてのリスクを総合的に判断して、キャッシュフローがマイナスにならないよう管理することがポイントです。

 

さらに、借り入れを検討するときには、必ず複数の金融機関と融資条件を比較するようにしましょう。融資金額・機関・金利など各金融機関によって特徴があるため、メガバンクに限らず地方銀行、信用金庫、信用組合などの窓口に相談すると良いでしょう。

 

 

借り入れ時に気をつけたいリスクに金利の上昇があります。借入金額が大きいことから、たとえ1%であっても返済額に大きな影響を与えます。固定金利と変動金利のどちらを選択するのかによっても、返済額に大きな差がつくことも考えられます。金利上昇リスクをヘッジするためには、固定金利の利用を検討するのも1つの手段です。しかし、現在、金利はとても低い状況であることを念頭に置き、固定金利期間中に自身が完済できるのか否かなど長期的にみて固定金利と変動金利どちらが利息の支払総額を抑えることができるかを確認するようにしましょう。

 

また経済状況や世界情勢は日々変化をしているため、事業計画に合わせて、返済計画を立てることが肝要です。

 

借り入れた金額ばかり目を向けるのではなく、購入にかかる不動産所得税、購入後には固定資産税、さらには売却時に譲渡税など、あらゆる税金がかかる点にも注意が必要です。これらを支払わなければ、物件を手放すことにもつながりかねませんので、資金繰りに組み込んでおくようにしましょう。

 

 

■空室や滞納


空室や滞納は、最もわかりやすいリスクでしょう。

たとえば一棟マンションを満室の状態で購入したとして、契約更新のタイミングで半分の人が退去してしまったとしたら、家賃収入は半分しか得ることができません。

 

もちろん空室があったとしても、ローンは支払い続けなければならないもの。空室リスクによって当初の返済計画と相違が出ることで、収益率の悪化だけではなく、日常生活を圧迫する可能性も含んでいるため、不動産投資を行う際には気をつけなければなりません。

 

空室リスクをヘッジするためには、購入前に物件がどのような立地にあるのかを充分に調査することです。設備は修繕やリフォームによって改善する余地はありますが、駅との距離が徒歩圏内、近所にショッピングモールや学校があるといった立地については自分ではどうすることもできません。購入しようとしている物件の地域は賃貸の需要があるのか、家賃相場が適正であるかなどを必ず検討するようにしましょう。

 

ここで注意しておきたいのは、工場や大学が近くにあり、工場で働いている人や学生を入居者として想定していた場合。工場や大学が移転してしまったら、入居者はほとんどいなくなってしまうかもしれません。一つの工場や大学に入居者を依存する立地でないことが重要です。

 

また、満室であっても入居者の中には家賃を滞納する人がいるかもしれません。家賃滞納リスクをヘッジするためには、パートナーとなる信頼できる管理会社を見極めることが挙げられます。もちろんオーナー1人で賃貸経営することも可能です。しかし、会社員が本業で副業として不動産投資をしている人にとっては、不動産経営だけに注力することは困難です。管理会社は不動産のプロですから、あらゆるトラブルの解決策やノウハウを持っています。入居者募集のツールや物件そのもののメンテナンスなど、必要に応じて管理を委託することで、リスクを回避し不動産経営を円滑に進めることが可能となります。

マンション管理適正化法に基づいて登録を行っているのか、管理組合や理事会との関係は良好であるのか、作業基準の仕様書や管理費の出納明細などの書類を適切な形で作成しているかなど、サービスの品質を確かめるポイントを確認し、業者を選定するようにしましょう。


 

■資産価値の下落


意外と見落としがちなリスクが“資産価値の下落”。

物件の購入当時はそのエリアに賃貸需要もあり、外観もきれいで設備も最新かもしれません。しかし、時間の経過と共に周辺環境も変わる可能性もあります。地価そのものの下落や、物件も何十年という視野で考えると劣化していくのは避けられません。

 

たとえば、「住みたい街ランキング」の上位に名を連ねる街の新築のマンションを購入したとしましょう。その街は数年後には雰囲気が変わり、「住みたい街ランキング」から外れてしまっているかもしれませんし、数年経てば新築でもなくなってしまうのです。

 

このように資産価値自体が下落するリスクがあることも、不動産投資を行う上で念頭に置く必要があります。

 

資産価値の下落リスクをヘッジする方法としては、最初の物件選びがポイントとなります。

駅から徒歩圏内である、ターミナル駅と近いといった立地は、将来にわたって資産価値の下落をゆるやかにすることができるでしょう。建物の劣化を避けるために、外観の塗装や防水対策を定期的に行うことも資産価値を維持するのに効果的です。そのためには、不動産投資の収支計画に維持管理のための費用を積立てておくと、急な支出にも対応することができます。

 

また、地方の資産価値として下落のリスクが少ないエリアの土地付き一棟物件を購入し、キャッシュフローを重視した投資戦略をとるのもひとつの方法です。最終的には建物を取り壊して土地値で売却することを前提とすれば、出口戦略も描きやすくなります。

 

なお、火災や自然災害は発生を予測することが困難です。その土地の地盤や建物の耐震性能なども踏まえて物件選びをすると良いでしょう。中古物件を購入する際には新耐震基準の物件を選ぶなどの配慮も必要となります。加えて、心配な方は火災保険に加入するという選択肢もあります。

 

 

不動産投資はあらゆるリスクが起こる可能性があります。リスクをしっかりと受け入れることで回避または軽減することが可能です。ぜひ今回ご紹介した対策を参考にしながら、不動産投資を成功に結び付けていきましょう。

 

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