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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【事例】【体験談】初期費用をかけてでもハイリターンの物件を購入。上級者ならではの“作戦勝ち”を狙った(35歳・自営業)
 
事例
2018-01-15

【体験談】初期費用をかけてでもハイリターンの物件を購入。上級者ならではの“作戦勝ち”を狙った(35歳・自営業)

【オーナー属性】
35歳男性/自営業/年収1500万円/年間キャッシュフロー480万円

空室は多いものの長期的に高い利回りを実現できる物件を購入したオーナー様。
今回は、その事例と成功要因をご紹介します。




自営業の支えとして5棟の物件を所有


横浜市在住の35歳。
自営業を営んでおり、経営は安定しています。
とはいえ、将来への漠然とした不安がいつもつきまといます。もし病気になってしばらくの間仕事ができなくなったら、両親の介護のために地元に帰ることになったら、メインのクライアントとの契約がなくなったら……と。

家族もいますし、なんとか食べていけるようにはしておかなければ、と不動産投資を始めたのが自営業を始めてしばらくした頃です。5棟の物件を所有しており、年間家賃収入は1億円ほどありました。

ハイリスク・ハイリターンの物件に挑戦したい頃合いだった

センチュリオンとの出合いは、紹介です。
と言っても、よくある「この会社いいよ」という紹介を誰かから受けたわけではないのです。
知人の不動産投資オーナーが、センチュリオンからある物件を紹介されました。
いい物件だけどちょっと高額だな――そう考えた彼が、「自分には手が出せないけど、知人に元気のいい不動産オーナーがいる。その人に紹介してみては?」という形で名前を挙げたのが私だったんです(笑)。ちょっと変わってますよね(笑)。

そのときの私は、正直なところ、新たな物件を探し回っていたわけではありませんでした。しかし、既存の保有物件の収支が安定していたこともあり、そろそろリスクを取ってでも利回りの高い物件にチャレンジするタイミングなのではないか――そういう思いもあったのは事実。いいタイミングでしたね。




稼働率は50%。ただし利回りが高い物件を購入


件の物件は、千葉県市川市にある一棟RCマンション。
全戸1Rで、40戸の物件です。
当時、稼働率は50%。しかし利回りは13.5%と高かったんです。

結果オーライでしたが、やはりハイリスク物件ゆえ、購入前の迷いはありましたね。
私は、自営業ということもあり、付き合いのある銀行から融資を引くことができます。おそらく多くの投資家さんは融資に悩むのでしょうが、私はここに悩むことがなかったわけです。その分、物件探しには時間をかけていました。良い物件が見つかっても、もっと良い物件があるのではないかという気持ちになり、相当こだわって探しましたね。仕事柄、地方への出張が多く、仕事の合間にお目当ての物件を見に行ったこともありましたし。

「これ!」と思った物件があったとしても、融資が下りるまでのタイミングで誰かに買われてしまうこともあります。欲しい物件が必ずしも手に入るわけではなく、運も味方してくれなければならない――これは自営業にも通じるところで、これを楽しめる私は不動産投資に向いているんでしょうね(笑)。




センチュリオンが教える 本事例の不動産投資成功要因


ご紹介したのは、リスクはあるものの、リターンも大きい物件。

物件購入費用としては、メガバンクからフルローンを引くことができました。ただし、稼働率を高めるために、以下のように1500万円の実費を負担していただいています。

・内装リフォーム費用 600万(1室30万円×20室)
・外壁一部修繕費用 150万円
・諸経費 750万円

12月中にリフォームを終え、周辺エリアの工場勤務者や会社員が入退去する時期である翌年1月、2月に広告費を投入。あえて周辺の相場よりもやや賃料を落とし、短期間で確実に空室を埋め、満室稼働状態に持っていく予定を立てました。3月に満室にした後は、1~2年で退去も発生すると想定されますが、ここで家賃を相場に戻し、ゆっくりと空室を埋めていく戦略を採用して利回りを上げる計画です。長期的にみて“オイシイ”物件なのです。

空室が多い物件にこそ、不動産投資の「旨み」が隠れていることは多いものです。空室を埋めるまでのマーケティング戦略を描くことさえできれば、他の投資家よりも有利に資産形成を進めていくことができます。そういった意味で、十分な調査をもとにした地に足のついたマーケティング戦略を提案できる業者と付き合うことと、ある程度の初期投資コストを捻出できることは、やや上級者向けかもしれませんが、不動産投資を優位に進めるポイントだといえるでしょう。

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