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トップページ不動産投資コラム【資産形成】マンション投資が失敗してしまう原因として考えられることとは?
 
資産形成
2017-12-11

マンション投資が失敗してしまう原因として考えられることとは?

マンション投資は、すれば必ず成功するということはありません。しかし、事前に失敗例を知っていれば、もしものときに対策がとれるため、成功に一歩近づけるでしょう。
マンション投資が失敗してしまう理由として、具体的にはどのようなことがあるのでしょうか。



マンション投資が失敗してしまう原因とは?



マンションやアパートといった不動産投資を検討する際には、プラスの側面だけではなく、マイナスの側面についても充分に理解しておかないと失敗に繋がってしまいます。失敗の要因となる代表的な項目として、以下のことが挙げられます。


◇ローンにおけるリスク
収支計画に合っていないローンを組んでしまうと、失敗に繋がってしまいます。マンションの購入代金は多額になることから、多くの人がローンを利用することでしょう。マンション投資は初期費用だけではなく、ローンに対する利息、物件を維持するための管理費も発生します。得られる家賃収入と発生する費用のバランスを崩してしまうと、利益を得るどころか生活に支障をきたす可能性があることに注意しましょう。

現在は低金利ですが、経済情勢によって金利が変動する可能性もあります。収支計画をしっかり立て、定期的に見直しをしながらマンション投資をするようにしましょう。



◇サブリースにおけるリスク
サブリースとは、不動産会社が大家の保有している物件を借り上げて、入居者に転貸することを言います。プロである不動産会社が管理するため、空室リスクを軽減でき、大家は安定的に家賃収入を得られるメリットがあります。しかし契約更改時に、経年や家賃相場の変動によって、不動産会社と契約した家賃設定より低くなるケースが往々にしてありますので、当初のサブリース金額が20年、30年続いていくという考えは捨てましょう。タイミングを見計らってリフォームするなどの対策をとり、利益の最大化を図る必要があります。


◇空室におけるリスク
空室の期間が長くなると、その期間は家賃収入を得ることができません。空室であってもローンの返済や維持管理費といった一定の費用がかかるため、資金繰りの計画が狂ってしまい、結果として失敗に繋がるということも考えられます。保有する物件が入居者のニーズを満たしているのか、そのエリアに賃貸の需要があるのか、近隣の競合物件と比べて家賃相場が適正か、などあらゆる要素にアンテナを張る必要があるでしょう。常に満室である、または空室の期間を短くするための魅力ある物件にしていく経営努力が求められます。


◇立地におけるリスク
いくら外観がきれいで、最新の設備が充実していても、通勤通学で電車を利用したいのに近くに駅やバス停がなかったり、近所に買い物ができる場所がなかったりすると、入居者は集まりにくいでしょう。結果として空室が続いたことで、マンション経営ができなくなるという失敗事例もあります。

物件の立地が地方や郊外であっても、近隣の工場に勤める人や大学生を入居者のターゲットとすることで成功するケースもあります。物件の立地によってターゲットとなる入居者層が異なるため、市場調査をしっかり行い、入居者のニーズを掴むようにしましょう。



◇維持管理(修繕費)の問題
保有しているマンションの棟数や部屋数が増えれば増えるほど賃料収入も増えますが、それに比例して維持管理費も増えます。マンションを保有すると、物件の外壁塗装工事や水道管の修繕工事など大規模修繕工事を定期的に実施する必要があるので、次回はいつ実施する必要があるのか、すでに直近で実施済みなのかどうか、実施済みでなければそれを見込んだ収支計画になっているのかを物件選定のタイミングで確認するようにしましょう。
また、タワーマンションなどの高額物件や、外観や設備にこだわったデザイナーズマンションは、一般的なマンションとは違う特殊な設備を使用していることも多く、修繕費や交換費が高くなる可能性もあります。戸建て住宅を賃貸経営することで不動産投資をする場合にも、リフォーム費用が高額になることがあるため注意しましょう。
修繕費が収入の15%を超えるようであれば管理費の見直しをすることが賢明です。



◇入居者トラブル
入居者がいて始めてマンション経営が成り立ちます。しかし、入居者トラブルによってマンション投資が困難になることもあるでしょう。例えば、家賃が支払われないというケースが考えられます。この場合、賃貸契約時に家賃の支払い方法を振り込みではなく、銀行口座の引き落としにするといった対策をとると効果的です。家賃滞納のリスクに備えて、保証会社を利用するのも良いでしょう。

また、入居者同士のトラブルによって、不動産投資が失敗するということも考えられます。生活リズムが違うことによる騒音問題、ゴミの分別がきちんとなされていない、共用部分に私物を置いているなどが入居者トラブルの代表例です。大家自らが解決に関与することも大切かもしれませんが、不動産管理のプロである管理会社に相談しながら、トラブル解決の対策をとったほうが有効であると言えるでしょう。

マンション投資を行うからには、高い利益を得たいと思うのは自然なことと言えるでしょう。先に紹介した失敗をしないためにも、事前の対策はもちろん、マンション購入後の運用も視野に入れながら投資を行うことが大切です。時には不動産の専門家やコンサルタントに相談しながら、マンション投資を進めることも有効であると言えるでしょう。

 

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