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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【節税対策】不動産投資は節税に有効なのか?節税の仕組みとは
 
節税対策
2017-11-18

不動産投資は節税に有効なのか?節税の仕組みとは

不動産投資はなぜ節税に有効と言われているのでしょうか。税金の知識を知っていると、不動産投資を有利に進められる可能性が高まります。

 

 

■不動産投資はどの税金に対して節税になるのか?


不動産投資をすることによって、所得税・住民税及び相続税の節税が可能です。これらの税金は、不動産の保有者が個人なのか、それとも法人なのかによってかかる税金の仕組みが異なるため、まずその点を理解する必要があります。

 

 

■不動産投資が所得税・住民税の節税となる仕組みとは?


個人の場合、賃貸経営が赤字になった場合に、所得税から赤字分を差し引くことができます。「個人のサラリーマンが、マンション経営によって家賃収入を得ている」というケースで考えてみましょう。

 

サラリーマンの場合、毎月の給料から所得税が天引きされています。本来自分で納税しなければならないところ、会社が代わりに納税してくれているのです。しかし、不動産投資での家賃収入は会社とは関係ないものです。従って、不動産収益については自分で納税額を計算して確定申告しなければなりません。不動産の所得は家賃収入から必要経費を引いて算出することができます。不動産を購入する時に支払った仲介手数料を始め、減価償却費、火災保険、固定資産税などを必要経費として計上することができます。

 

不動産投資の赤字とは、帳簿上の収益が帳簿上の費用を上回ることを言うため、これらの必要経費が多ければ多いほど、収益を減らすことができます。結果として、課税対象となる所得税・住民税が減ることによって節税に繋がるという仕組みになっています。 

 

しかし、こちらのサラリーマンの所得が、給料と家賃収入を足して1300万円を超えるようになると、話は変わってきます。個人の所得税率と法人の所得税率を比較すると個人の方が高くなってしまうことが考えられるためです。この場合は、法人化を検討することで節税に繋げられるでしょう。

 

 

■不動産投資が相続税の節税となる仕組みとは?


相続が発生した場合、相続を知ったその日から10カ月以内に申告しなければなりません。さらに、原則として相続税は現金で納税する必要があります。納税額が高額となる可能性もあるため、しっかりと対策をとる必要があります。

 

不動産投資が節税になる仕組みとしては、不動産の評価額が現金よりも低く評価されることが理由にあります。

現金1億円をそのまま相続すると、評価額はそのまま1億円になってしまいます。では仮に、現金1億円で6,000万円の土地を購入し、4,000万円のマンションを建築したとしましょう。土地は実勢価格の80%の相続税路線価で評価されるため、相続税での評価額は4800万円となります。建設したマンションを賃貸用とした場合、貸家建付地となるため、そこからさらに評価額が20%減ることになります。また、建物は建築費用の70%の固定資産税評価で評価されます。そのため4000万円のマンションを建築した場合、2800万円の評価額となります。さらに、建築した建物を賃貸とした場合、評価額はさらに30%下がります。このように、不動産の評価方法を理解し評価額を下げることができれば、大きな節税対策となります。

 

すでに賃貸マンションを保有している場合は、法人化しておくという節税方法もあります。設立時に配偶者や子どもを役員とし、あらかじめ譲渡しておく方法です。相続発生時には、配偶者や子どもの持ち物となっていることから、結果として相続税がかからないため、節税に結びつけることができます。

 

 

■不動産投資における節税の注意点とは


ここまで不動産投資における節税対策について紹介してきましたが、不動産投資の目的を再度認識する必要があります。それは、賃貸経営による不動産投資の最大の目的は、長期にわたって安定的な収益を得るということです。節税効果ばかりを気にして、必要経費を多く計上して赤字が続くと、賃貸経営が立ちゆかなくなってしまいます。

また、相続税が少なくなるからといって、何も対策をしないで賃貸マンションを建築したところで、入居者は集まらないでしょう。結果として家賃収入を得ることができず、負の遺産となりかねません。

 

黒字経営が継続できなければ、不動産投資としては失敗と言えるのです。健全な賃貸経営を目差しながら節税対策を講じることが重要だと言えるでしょう。

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