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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【事例】【体験談】大学徒歩圏のボロ物件を購入し、再生。4割の空室が満室に(45歳・自営業)
 
事例
2017-10-26

【体験談】大学徒歩圏のボロ物件を購入し、再生。4割の空室が満室に(45歳・自営業)

【オーナー属性】

45歳男性/自営業/年収1000万円/年間キャッシュフロー430万円

 

空室の多いボロ物件を購入し、その空室を埋めたオーナー様。

今回は、その事例と成功要因をご紹介します。


 

両親が不動産オーナー。自然と不動産投資に興味を抱いた


都内在住の45歳。自営業を始めて間もなく10年になります。

両親が不動産投資をしていたことから、自然と不動産投資に関心を抱いていましたし、いずれ引き継ぐ練習も兼ねて、自分でも物件を所有しようと思っていました。

 

実際に物件を購入したのは、自営業を始めたころです。

「不動産投資は経営だ」という言葉を自営業の先輩方から言われていたこともあり、経営を学ぶぞという意気込みで始めました。

 

不動産投資における自営業オーナーの強みは、フットワークの軽さだと思いますね。

仕事の合間に時間をつくり、物件の視察に行くようにしていました。


 

埼玉県を中心に複数棟所有


住まいは都内ですが、出身は埼玉県です。

埼玉県を中心に、築20~30年の一棟RCマンションを3棟、区分マンションを1戸、購入しました。

一棟マンションは利回り8%前後、区分マンションについては10%前後です。

 

4つの物件で、3500万円ほどの家賃収入を得ていました。


 

物件を再生して空室を埋めた


4つ物件を所有しており、まとまった額の家賃収入を得ていましたが、この調子でどんどん買い増ししていこうと考えていました。

そのときはちょうど本業をどんどん拡大しようと考えていたタイミングで、不動産投資でも新たなステップに進みたいという気持ちがあったのです。

仕事の合間に情報収集を続け、インターネットで検索してセンチュリオンを見つけました。

 

そんな意気込みを抱いているとき、センチュリオンから紹介されたのは、愛媛県松山市にある、最寄り駅から徒歩30分ほどの場所に位置している一棟RCマンション。

当時の稼働率は6割ほどと空室が多く、しかも空室は内装がかなり傷んでいるため、手を入れる必要がありました。

 

空室と傷み。正直、はじめて紹介されたときは不安でした。

空室を埋めるにも、物件の傷みを修復するにも費用がかかることが予想できたからです。

しかしよく話を聞いてみると、大学のすぐそばに位置しており、客付けのための宣伝や修繕など、空室を埋めるためのコストを支払っても十分に家賃収入でペイできることがわかりました。

 

その後、紹介していただいた会社で修繕し、無事に空室が埋まりました。

綿密なマーケティングに裏付けられた物件を購入すれば間違いがない、とよくわかりました。

マーケティングが鍵を握るのは、経営と同じです。

“感覚”ではなく、緻密なマーケティングこそ信頼できると改めて実感しましたね。

 

関東地方以外の物件ははじめてでしたが、今後は地方の物件も積極的にみていこうと思います。


 

センチュリオンが教える 本事例の不動産投資成功要因


ご紹介したのは、空室は多いものの、“埋められれば儲かる”物件。

一見ハイリスクかもしれませんが、地場の管理会社にヒアリングし、問題ないと結論づけた上でご紹介しています。

 

こちらのオーナー様は、既に法人化スキームで都銀から融資を引くことができた上、安定したキャッシュフローをお持ちだったため、リスクを負う決断ができ、その結果、キャッシュフローの拡大に成功されました。

 

“誰が見ても儲かる物件”を入手するのは、容易ではありません。

しかし今回のように、再生が前提の物件であれば、チャンスは大きいものです。

大きなチャンスをつかむにあたっては、再生という視点も必要です。

ぜひチャレンジしていただきたいと思います。

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