兼業大家さんが押さえておきたい 不動産管理会社の業務範囲

本業があるサラリーマンや経営者が不動産投資を行う場合、管理については専門の業者に依頼するケースがほとんどです。
では、具体的にどのような業務を管理会社に外注できるのでしょうか?

賃貸管理の業務は、大別すると「入居者管理」と「建物管理」に大別することができます。主には以下のとおりです。

【入居者管理】

  • 賃料集金代行
  • 賃料滞納への対応
  • 賃料保証(入居者が賃料を滞納したときの賃料保証サービス)
  • 苦情対応
  • 契約更新代行

【建物管理】

  • 日常業務(日常清掃業務)
  • 入居者退去業務(入居者退去後の住戸原状回復・修理・リフォームなどの手配)

【その他】

建物老朽化防止対策のための長期修繕計画や予算計画作成など。

ここからは、それぞれ具体的に見ていきましょう。

入居者管理(PM)について

入居者管理は、「PM(プロパティマネジメント)」とも呼ばれます。これは直訳すると「財産管理」という意味で、基本的には入居~退去までの業務の全般と空室期間中のリフォームやリーシング業務を指します。

PMにおいて、入居時の賃貸借の契約手続きは大切な業務であることに間違いありません。しかしそれだけでなく、入居後の継続的な関係の中で生じた問題にどう対処していくかということも同じくらい重要です。
なぜなら、対処の仕方によって、早期解約や空室の増加というリスクを招く可能性もあるからです。
つまり、管理会社は「粛々と事務作業をこなす能力」も求められますし、「コミュニケーション(対人折衝)能力、マネジメント(営業力を含む)能力」も求められるということです。

たとえば、管理会社によって、退去時の立会もさまざまです。ガイドラインに則って負担割合を決める会社もあれば、入居者に過失がある部分も全てオーナー負担にする会社もあれば、入居者に高額な請求をしてトラブルに発展してしまう会社もあります。

また、管理会社の客付力が弱いと、空室期間が長くなります。ひどい担当者だと、問い合わせ状況を聞いても「反響が薄い」「家賃が高い」など、家賃を下げる方向にしか話を持っていきません。営業活動の報告や、反響を定期的に報告してくれたり、空室期間が長くなってきた部屋に関しては、有効的な改善策を提案してくれたりするようないい関係を築いていくことが大切です。

管理会社は滞納者への督促も行ってくれますが、電話や書面を投函する以上の法的措置を講じる場合は、別途費用が発生することが大半と言えます。
とはいえ、最近では保証会社に加入してもらうことも多いので、あまり問題はないといえるでしょう。

建物管理(BM)について

建物管理は、「BM(Building Management)」と呼ばれます。
基本的に、業務は物件の規模や設備に合わせて依頼します。項目ごとに個別に業者を探すことも可能ですが、消防用設備点検や昇降機点検など、報告が義務付けられたものや緊急対応なども考えると、多少割高になったとしても管理会社に一括して任せるほうが楽です。管理会社や物件規模にもよりますが部屋数や棟数が多いほうがスケールメリットで安くなる場合もあります。

ちなみにBM会社の中には、サービスも物件管理の一つと捉えて、PMの業務の一つであるリーシング業務、仲介業務、コスト管理業務などソフト面のサービスを提供している会社も存在します。

担当してくれる業務を把握した上で、信頼できる管理会社を選びましょう。