【体験談】不安材料を取り除き、3分の1が空室でも黒字経営できるハイクラス物件を購入(40歳・公務員)

【オーナー属性】

40歳男性/公務員/年収750万円/年間キャッシュフロー280万円

不安要素を取り除き、当初想定していたよりもハイクラスな物件を購入されたオーナー様。
今回は、その事例と成功要因をご紹介します。

ワンルームマンションのテレビCMで不動産投資に興味が湧いた

川崎エリア在住の40歳、公務員です。

職業として公務員を選んだことからもご想像いただけるように、もともと博打要素のあるものは好みません。
安定志向ですし、宝くじを買ったり、競馬をしたりということはありません。

そんな私が不動産投資に関心を持ったのは、都心でワンルームマンションを販売している不動産会社のテレビCMを目にしたことがきっかけでした。明るい未来をイメージさせるもので、なんだかついつい目を奪われてしまったんです。

とはいえ、投資未経験だったので、いろいろと調べてみました。 すると、ワンルームマンション投資よりも一棟マンション投資の方がリスクヘッジしやすいこと、資産形成しやすいスキームが存在することなどがわかりました。

もっと詳細に知りたいと思い、まずは不動産投資会社を探してみることに。 自分で決めた条件は、一棟マンションを扱っており、かつ、ファイナンスアレンジをあわせて提案してくれる会社。 検索するうちにセンチュリオンのウェブサイトを見つけ、渋谷のオフィスで話を聞いてみることにしたんです。

担当者同伴で物件を目で見て確かめた

最初は漠然と、利便性の高い池袋あたりの2000万円程度で購入できるワンルームマンションをイメージしていました。

ところが、センチュリオンから提案されたのは宇都宮にある8000万円の一棟RCマンション。築16年で、単身者用1K15戸です。表面利回りは9.2%、物件を紹介された時点での稼働率はおよそ95%でした。
想定予算の実に4倍。初めての不動産投資でこの価格の物件を購入して良いのか、8000万円もの融資を受けることが可能なのか、都心から離れた宇都宮で空室を出すことなく経営できるのか――不安が押し寄せました。

担当者には率直にその不安を伝えました。
すると、一緒に宇都宮に行きましょうと提案されたのです。担当者に同行してもらい、周辺を歩いて住環境をチェックしたり、賃貸業者に直接ヒアリングしたりして不安を一つひとつ払しょくしていきました。
でも実は、担当者に「物件を見に行こう」と言われた時点である程度の決心はできていました。担当者にとっておすすめできない物件、融資を引くことができない物件を客に見せるわけはないのですから。

不動産投資は“博打”ではないと実感した

投資なんて博打だ、私は“堅実”を選ぶ――そう思っていたのですが、いい意味で想像とは違っていましたね。なぜなら、将来の稼働率やいつか発生するかもしれない修繕費用といったリスクや懸念は、プロが調査をして手を打てば、ほとんど払しょくできるものだとわかったからです。

他にも気付きはあります。
当初は、「私のような属性でも多額の融資を受けられるのだろうか?」と、その点ばかりに気が向いていました。しかし、それは決して最重要ポイントではなかったのです。金利や物件のマーケティングなど、収益を上げる上で重要なことは、もっと他にあったのです。融資を受けられたからといって喜んでいてはだめだと気付けましたね。

センチュリオンが教える 本事例の不動産投資成功要因

ご紹介したのは、実は“空室でも黒字経営できる”物件。

オーナー様は、宇都宮という土地で満室経営ができるのかと気を揉んでおられましたが、実は15部屋中5部屋が空室になっても黒字を保てる物件なのです。
さらには、仮に空室が増えたとして、家賃をいくら下げれば満室稼働が狙えるのか、その場合の想定キャッシュフロー額はいくらなのか――そういった具体的な情報を取得した上で物件をご提案しています。この情報があったからこそ、不安を払しょくし、決断につながったのです。

物件としての強みは、トイレとお風呂がセパレートであること、周辺の物件は20㎡の1Rが主流であるところ、この物件はやや広い1Kであること、物件から徒歩1分圏内に全戸分の駐車場が確保してあるところと、社会人に人気のある要素が揃っているところですね。競合にはない強みを多く備えています。

こちらのオーナー様は、初めての不動産投資。不安も多かったようですが、不安やリスクをリストアップしてそれを一つひとつ潰していくことで、決断につながりました。意外かもしれませんが、不動産投資こそ博打の要素が少ないのです。