収益面からみる“自主管理”のメリット・デメリット

自身が行う不動産投資が成功だったのか失敗だったのかが確定するのは、利益が確定したとき、つまり物件を「売却」したときです。
今回は、売却を検討すべきタイミングについて解説していきましょう。

どのようなとき、「売り時」になるのか?

まず、どんなときに不動産価格が上がり「売り時」と呼ばれるのか紹介します。

1, 景気が上向きになったとき

これは言わずもがなでしょう。景況感が出れば、土地の値段が上がり、必然的に不動産価格も上昇します。

2, メガバンクの融資が積極的なとき

金融機関の融資が積極的なとき(金利が低いとき)も、不動産価格は上昇します。ここでのポイントは、信用金庫などではなくメガバンクを基準に見ること。また、銀行の決算を迎える3月などでは、ノルマ達成のため審査が通りやすくなる為、売価上昇の可能性が高まります。

3, 税制が変わるとき

たとえば、消費税が上がる直前には不動産を購入したい層が駆け込むため、価格が上昇するケースがあります。

よほどキャピタルゲインが出るなら売るべき

数年間、物件を所有していたら景況感が出て不動産価格が高騰し、キャピタルゲイン(売却益)がかなり得られそう――こういった状況に直面した場合、誰しも「売り抜けるか、それとも所有し続けるか」で悩むと思います。

この回答を申し上げるならば、「物件とオーナー次第」ということになります。安定的に稼働している物件ならば、よほどキャピタルゲインが出る場合を除いて持ち続けたほうがいいでしょう。

逆に稼働していないのであれば、土地や建物を担保に銀行から修繕費用の融資を引いてフルリノベーションしたり、建て直したりするというのも選択肢に入れていいでしょう。

地方物件は売却益を目当てに購入すべきではない

ちなみに、キャピタルゲインが出る状況は、そもそも地方物件だと実現しにくいといえます。地価が上がる可能性があるのは政令指定都市ぐらいだからです。
好条件の物件は再度取得できるとは限りませんので、基本的には持ち続けてコツコツ資産を増やしていくと考えるのが妥当といえます。

ただ、まとまった現金がどうしても必要になったなど、オーナー側の理由で売却を検討する場合もあるかもしれません。
それでも、売り急ぐと買い叩かれる可能性がありますので、リスクを引き受ける覚悟が必要です。

また、固定金利で融資を受けていた場合、途中で売却することによってペナルティが発生したり、銀行との信頼関係が崩れてしまったりする可能性もあります。

なかには「20〜30年所有してローンを完済したら売却しよう」と考える人もいると思いますが、そこで売ってしまうのももったいないです。ローンがないなら経営プレッシャーはかなり減るでしょうし、メンテナンスを適切に行ってきたRC造だと100年もつともいわれています。

実際、日本には大正5年(1916年)築の、築100年RC物件が現存しています。現在の建築材量や技術をもってすればそれを超える寿命があるとみるのが自然ですから、インカムゲイン目的で保有を続けるという選択肢はかなり有効といえるでしょう。