なぜ不動産投資では「ゴール」を明確にすべきなのか?

不動産投資において「ゴール」を設定することの重要性は、投資金額の大きさや投資期間の長さから株やFXよりもはるかに高いといえます。ここでは、なぜ「ゴール」を設定するのが大切なのか、どのようにゴールを設定すればいいのかについて解説していきましょう。

「ゴール」が不明瞭だと、戦略が定まらず、 “買うことが目的”になってしまいがちだから

不動産投資をはじめるうえで、ゴールを設定するのは非常に大切です。というのも、物件選びや融資戦略にブレが生じてしまうからです。

よくありがちなのが、当初は「年間キャッシュフロー1000万円」や「5年以内に本業をリタイヤする」ということがゴールだったものの、いつの間にか「物件を購入すること」がゴールになってしまうケースです。

こうなると、規模拡大を盲目的に追い求めるようになり、肝心のキャッシュフローがおざなりになってしまいます。「物件数だけは多いが、収益率が低い・収支が安定しない」という結果を招きかねないのです。

どのようにして「ゴール」を決めるべきか?

ゴールの設定基準は、

  • 属性を考慮して、どれくらい借りられるか
  • リスクをどれだけとるか

という2点で決めましょう。

たとえば、高属性の方で「リスクは抑えつつ、年間キャッシュフローを2000万円ほしい」ということであれば、あくまで目安ですが、利回り10%の物件を4~8棟くらい買うと、資産10億円くらいになります。この規模だと、年間家賃収入は1億円くらいですので、諸経費を引いて年間2000~3000万円はキャッシュフローが出ます。
この場合、エリアも地方だけでなく1都3県でも持つことが大切で、バランス型のポートフォリオを組むことになります。

一方、属性がそこまで良くなく「とにかくキャッシュフローがほしい」という方であれば、リスクを取って遠隔地の高利回り物件を買っていくことになります。
もしリスクを押さえたい場合は、持ち出しが少ない区分からはじめたほうがいいケースもあるでしょう。

このように、属性は個人の努力で簡単に上げられませんが、「リスクの取り方」については個人の考え方に左右されます。これがゴールを設定するうえで非常に重要な要素となり、逆算で投資スタイルも決まってくるのです。

ちなみに、リタイヤすることが目標の投資家は多いですが、融資が受けにくくなるので辞めないほうがいいと感じます。
不動産投資をはじめて本業と同じくらい収入が増えれば、仕事に対する姿勢も変わるはずです。
たとえば、「いつ辞めてもいいんだ」という後ろ盾があると、今まで辛かった仕事も見え方が違ってくるでしょう。ですから、リタイヤという選択肢は最後の最後までとっておくべきなのです。

物件を購入するにあたって固めておきたい「前提」とは

ここで言う「属性」には、年収、自己資金額、勤務先はもちろん、投資家の「年齢」も含まれます。
たとえば、40歳であれば定年まで20〜25年あるので期間的に余裕はありますが、60歳になると短期間で勝負しなければなりませんし、金融機関によって異なりますが、75〜80歳になると融資を受けられなくなります。

ただし、「法人」を設立していれば、法人には寿命がないので、投資家が何歳になっても融資を受けることができます。
法人を設立した場合だと、急拡大という意味でいえば、1年半で80億円くらいの資産を築く方もいらっしゃいます。
もちろん、人によってペースは異なりますし、急拡大であっても2カ月くらいは準備期間を設けて買い増していくのがおすすめです。
いずれにせよ、法人設立することでゴールの幅はかなり広がると言えます。特殊なテクニックを講じることで様々なケースに対応できる可能性がありますので、興味のある方は、ぜひ無料投資相談へとお申込みください。

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