株式会社センチュリオンは、一棟マンション・ビル取引実績300棟以上。未公開優良収益物件多数、仲介手数料不要。金利0.5%~のファイナンスアレンジを武器とした戦略的不動産投資会社です。

不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【物件管理】不動産投資でかかる4つのランニングコスト
 
物件管理
2017-09-01

不動産投資でかかる4つのランニングコスト

不動産投資家のなかには、「家賃収入1億円!」などと目標を大きく掲げている方もいますが、もちろん、これはすなわち1億円の手取りを意味しているわけではありません。

毎月のローン返済額がかかりますし、ここで挙げるようなコストを引いて、2〜3割ほどが本当の収入として入るイメージです。

ここでは、不動産投資を行う上で発生するランニングコストをまとめて紹介しましょう。


 

①管理費・修繕費


入居者募集、契約締結、家賃の収受、トラブル・クレーム対応などについては、専門の管理会社に依頼する場合がほとんどです。

値段は依頼する内容にもよって異なりますが、清掃なども含めるとすると、賃料収入の5%程度が一般的です。

また、建物の修繕・メンテナンスの費用があります。定期的に大規模修繕を行う必要がありますので、家賃収入から一定金額を「修繕積立金」としてプールする必要があるのです。修繕関係で「賃料収入の5%程度」が必要になると考えておくべきでしょう。

 

ちなみに管理業務をすべて自分で行う「自主管理」であれば、もちろん管理費はかかりませんが、本業がある方にとっては「家族が見てくれる」「物件が自宅の近所にある」などのケースを除いて、管理会社に依頼したほうがよいでしょう。


 

②固定資産税・都市計画税


固定資産税は毎年1月1日に不動産の所有者に対して課される税金です。マンションを購入した場合は、マンションの土地と建物の両方に固定資産税がかかります。

計算式は以下のとおりです。

 

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%((標準税率)

※「固定資産税評価額」は、市区町村が管理している固定資産課税台帳に記載されています。

 

都市計画税は、建物が市街化区域内にある場合にかかります。固定資産税の納税通知書に記載されていますので、一緒に納めることになります。

 

都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 0.3%(最高税率)

 

なお、年の途中で不動産の売買契約が成立した場合、売却した後の期間分の「固定資産税・都市計画税」が買主から売主に支払われることになります。


 

③火災保険料・地震保険料


火災や自然災害などの危険に見舞われたときや、近隣からの類焼などの損害を補償してくれるのが「火災保険」、地震・噴火・津波などを原因とする火災などの損害を補償してくれるのが「地震保険」です。どちらの保険料も支払いは必須ではありませんが、加入を勧めています。なお、地震保険に加入する場合は火災保険とセットでなければなりません。

 

なお、キャッシュフローについては、ゴールを達成するまで貯めることをおすすめします。空室が思ったように埋まらない、予想外のリフォーム費用がかかるなどのリスクに備えるためでもありますし、金融機関も貯まった金額を見ているためです。

ときどき繰り上げ返済を勧めるコンサルタントも見受けられますが、前述の理由から控えたほうがよいでしょう。

 

④共用部分の維持コスト


どんな物件であれ、建物は所有年月が経つほど劣化していきます。ですから、当然維持するためのコストがかかります。
 

維持コストとして、具体的には以下が挙げられます。
 

・共用部の清掃(エントランス・ゴミ置き場・廊下など)

物件の維持管理のため定期清掃を行います。エントランスや廊下などの建物の共有部、駐車場やゴミ収集ボックスなどの清掃の頻度が月に1回なのか2回なのか、もしくは面積によっても価格は変わります。ゴミ集積所が敷地内にあるかどうかも重要です。管理会社を通じて依頼するケース、また清掃専門業者に委託するケース、また地域のシルバー人材センターに依頼するケースもあります。

雑草が生える場合は、年に数度ではありますが除草を手配する必要があります。敷地が広かったり駐車場が土であったりすれば、多額の金額がかかるケースもあります。

 

・エレベーターの維持管理

ある程度の規模になるとエレベーターが設置されています。エレベーターは毎月の点検が必要です。故障した場合に修理で直ればいいですが、交換することになれば多額の費用がかかります。

 

・法定消防点検

消防点検とは、消防法で義務付けられている点検です。消火器や火災報知機、消火栓、誘導灯、避難はしごなどといった消防設備の点検を定期的に行います。

 

・ネット接続料

物件によっては入居者に対してインターネットの無料サービスを行っています。その場合、月々の通信費用はオーナー負担となります。

 

これらのコストを念頭に入れておかないと、想定していた収入と実際の収入との間に乖離が生まれてしまいます。あらかじめコストを把握し、計算に入れておきましょう。


 

【無料ダウンロード】>年収2000万円以上・富裕層のための不動産投資ノウハウ集まとめ
          (※無料会員登録後の自動返信メールに、ダウンロードURLの記載がございます)

【物件管理】>収益面からみる“自主管理”のメリット・デメリット

 
最新記事
おすすめ記事

無料売却査定 Sell

センチュリオンは一棟まるごと買取専門。即日査定、20億まで、最短1週間で決済致します。
訳あり物件大歓迎。誰にも知られず売却できます。

Information

インフォメーションをもっと見る

Copyright CENTURION All Rights Reserved.

MENU