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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【資産形成】不動産投資における“フルローン”の考え方
 
資産形成
2017-08-15

不動産投資における“フルローン”の考え方

物件の購入にあたって、「借入額が少ないほど金利負担が少なくなるため、融資金額はできるだけ抑えるべきだと思っている」「多額のお金を借りるのは恐怖心がある」という人は多いのではないでしょうか? こういった方々のなかには「フルローン」について誤解をしている人も少なくないと思います。ここでは正しいフルローンの知識について解説しましょう。


 

フルローンとは何か?


“フラット35”などをはじめとした住宅ローンは、マイホームを購入することを目的とし購入者の毎月の給料が返済原資になるローンですが、不動産投資におけるローンは資産運用を目的とし、不動産から得られる家賃収入が返済の原資となります。金融機関によっては「アパートローン」などと呼ばれる場合もありますが、この不動産投資のためのローンのひとつとして、「フルローン」があります。

「フルローン」とは、物件の購入金額をすべて銀行などの金融機関からの融資で調達することを指します。すなわち「頭金などの自己資金ゼロで物件を購入できる」ということです。

フルローンが利用できるのは、一般的に以下のいずれか(もしくはすべて)に当てはまるケースが大半といえます。
 

1、不動産が右肩上がりで高騰を続ける可能性が高い

2、不動産の担保価値が融資金額よりも高い

3、不動産から得られる賃料などの収益性が非常に高く、かつ安定して見込める

4、融資を受ける人の属性がいい(資産を多く持っている、年収が高い、勤め先が一部上場企業など)



 

不動産投資におけるフルローンのメリット


フルローンのメリットは、何と言っても「自己資金を使わずに不動産投資を行えること」です。厳密にいえば、不動産所得税、火災保険料、司法書士への依頼料、印紙税などの諸経費は自己負担しなければなりませんが、費用の中核となる物件の購入金額を全額借りられるので、レバレッジを効かせることができ、投資利益率を高めることができます。
 

また、「1棟目で自己資金を温存し、2棟目で使う」という選択肢もできるので、優良物件を見つけて買い増しをしたいのに自己資金の関係で踏み切れない、といったケースを防ぎ、フルローンによって投資サイクルを早めることが可能となるのです。


 

不動産投資におけるフルローンのデメリット


フルローンのデメリットは元金が大きくなるとともに、返済における利息額も増えてしまう点です。同じ物件に対して行う投資でも、頭金を支払った場合と比較すると最終的なキャッシュフローは少なくなります。
 

運営時のリスク対策として、自己資金を温存しておくことは大切です。不動産経営において、検討対象物件について購入前にいくら細かな収支計算をしていても「なかなか空室が埋まらない」「思った以上にリフォーム代がかかった」など想定外の出費が発生し、想定していた利回りが得られないリスクはゼロと言い切れません。



 

不動産投資にとって「お金を借りること」は悪ではない



フルローンのメリットは、何と言っても「自己資金を使わずに不動産投資を行えること」です。厳密にいえば、不動産所得税、火災保険料、司法書士への依頼料、印紙税などの諸経費は自己負担しなければなりませんが、費用の中核となる物件の購入金額を全額借りられるので、レバレッジを効かせることができ、投資利益率を高めることができます。

また、「1棟目で自己資金を温存し、2棟目で使う」という選択肢もできるので、フルローンによって投資サイクルを早めることが可能となるのです。

 

さらに、運営時のリスク対策としても自己資金を温存しておくことは大切です。

不動産経営において、購入前にいくら細かな収支計算をしていても「なかなか空室が埋まらない」「思った以上にリフォーム代がかかった」など想定外の出費が発生するリスクはゼロと言い切れません。

そのときに自己資金がなければ、経営は悪化するどころか日常生活に支障を来たす可能性もあるのです。

 

多額の融資を受けることに不安感や抵抗がある人は多いと思いますが、フルローンで何棟も買い進めることで、わずか数年で多額の利益を手にしている投資家は数多く存在します。

むしろ成功者の大多数は、できるだけ少額の自己資金で高利回り物件を買う(=レバレッジを効かせる)ことで大規模な資産を形成していると言っても過言ではありません。

 

もちろん、フルローンを受けるためには前述の条件を満たす必要があるため、誰でも・どんな物件でもフルローンを引けるわけではありません。

しかし、不動産投資にとって「お金を借りること」は悪ではなく、むしろ最大のメリットともいえます。正しい知識をもったうえで、過度に恐れずにフルローンを活用していただきたいと思います。

 


 

補足:巨額現金を使える不動産投資家にとってのブルーオーシャンの話


とはいえ、主に都内23区や政令指定都市ブランドエリアにおいては、収益性が高いにもかかわらず、担保評価額が低いためフルローンで買うことのできない、潜在的に高い市場価値を持つ優良一棟物件が数多く存在しているのも事実です。

 

つまりこの市場は、多額の自己資金を使うことのできる不動産投資家にとっての“ブルーオーシャン”であり、圧倒的なスピードで資産を形成できるチャンスに溢れているということです。

 

このコラムを読んでいらっしゃる方の中に、不動産投資に使える現金が5000万円以上あるという方がいらっしゃれば、ぜひ弊社にご相談いただきたいですし、今、そのような資金がないという方でも、フルローンを活用した物件購入によるキャッシュフローを積み立てていくことで、いつかは巨額現金が生み出す大きな不動産投資のうまみを味わっていただきたいと願います。

 
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