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トップページ不動産投資コラム【物件選び】超重要!「レントロール」でチェックすべき7のポイント
 
物件選び
2017-08-11

超重要!「レントロール」でチェックすべき7のポイント

物件検討時にチェックできる「貸借条件一覧表」。別名を「レントロール」と呼び、賃借条件や賃借人の条件などを示す一覧表です。

 

通常、1枚の用紙に契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。賃借人の属性(法人、個人)や名前、性別が記載されていることもあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような点に注意してレントロールを確認しましょう。

 

レントロールの作成は法令で定められているものではありませんので、公式に定められた書式も存在しませんが、現況家賃・現況利回りを把握し、将来の収支を計算するのに非常に重要なものです。

 

レントロールでチェックすべきポイントは、以下の通りです。

 

①賃料にばらつきがないか

②入居年月にばらつきがあるか

③入居者属性(職業、勤め先など)

④家賃は相場から見て高いか低いか

⑤更新を機に賃料が下がっていないか

⑥滞納がないか

⑦敷金、礼金がとれているか

 

①②③に関しては、詳しく解説しましょう。

 

レントロールのチェックポイント①賃料にばらつきがないか


階数や部屋の広さが同じなのに、ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べ、最近賃料が下がっていると予想できます。つまり、賃料の高い人が退去して入居者が入れ替わる際に、賃料が下がるリスクがあるのです。この場合、直近の入居者の賃料を元に利回りを計算し直す必要があります。

 

また、現オーナーの親族や友人などに相場よりも安く貸しているケースもあります。このような部屋に対しては家賃の再設定を交渉する余地がありますが、同時に退去の可能性も含めて考える必要があるでしょう。


 

レントロールのチェックポイント②入居年月にばらつきがあるか


入居年月が同じ部屋が多い場合、一斉退去のリスクが高いといえます。特に、入居者に学生が多いと、同時期に退去が重なる確率が高まるので注意が必要です。

 

単身者向け物件で社会人と学生が混在していても、同じ時期に大量に契約している場合、何らかの条件を付帯して入居を促した可能性を考慮すべきでしょう。


 

レントロールのチェックポイント③入居者属性(職業、勤め先など)


入居者の属性は、賃貸借契約のリスクを左右する重要なポイントです。特に入居者の職業、勤め先などの経済環境は家賃収入に関わる問題です。

一般的には、個人よりも法人、男性よりも女性の入居者が多いほうが安定経営しやすいといわれていますが、同一法人が複数の部屋を借りているような場合は、法人の事業状況次第で契約が一斉に打ち切られる可能性があるため、注意が必要です。また、店舗や事務所などのテナントが入っている割合が高い物件ほど、経営リスクは上昇します。

 
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