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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【物件選び】不動産投資で知っておきたい 新築物件と中古物件のメリット・デメリット
 
物件選び
2017-08-11

不動産投資で知っておきたい 新築物件と中古物件のメリット・デメリット

日本人は特に住宅選びにおいて“新築信仰”が強いですが、不動産投資であれば別の話。

ここでは、新築と中古それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう


【新築物件】のメリット①

融資期間を長く取りやすく、自己資金も少額で済む


融資期間を長く取りやすく、自己資金も少額で済む

 

不動産などの固定資産には「減価償却費」という特別な考え方があります。

減価償却とは、一度に購入したものを税法上で決められた年数で割り、少しずつ経費として計上していくことです。キャッシュフロー上は出費しないものを経費計上できるので、所得を圧縮するのにはとても有効な手段といえます。

 

減価償却の期間が短いほど、1年で経費計上できる金額が多くなり、節税効果が大きくなるのですが、不動産における減価償却の期間(耐用年数)は税法上で決められています。たとえばRC造なら47年、木造なら22年です。

 

中古物件の場合、当然、耐用年数がある程度経っているわけですから、その分融資期間・節税できる期間も短くなるというわけです。

 

【新築物件】のメリット②

予想外の出費が少なく、収支計画が立てやすい


不動産投資において、毎月の家賃など安定収入が確保でき、融資返済も計画的にできることが大切です。新築であれば、入居付けに困ることはほぼないでしょうから、収支計画を立てやすいのです。

 

中古物件の場合、空室がなかなか埋まらなかったり、オーナーチェンジ物件だと退去の際に部屋がボロボロということを知って、想定外のリフォーム費用がかかったりするなどのリスクもあります。


 

【新築物件】のデメリット

家賃の下落幅が大きい


新築物件の場合、中古物件よりも家賃下落リスクが高いといえます。

また、新築物件の購入価格が高い理由にも理由があります。業者は当然、新築物件を建築後すぐに売りたいです。よって広告宣伝費にお金をかけており、その費用は物件購入価格に自然と上乗せされています。これは「新築プレミアム」と呼ばれ、購入後に物件価値は広告費を抜いた本来の価格になってしまうというわけです。

 

ただ、賃貸需要において新築には価値がありますから、空室リスクが少なくなるでしょう。しかし、そもそも新築物件に住みたいと思う人は、「建物や設備が新しくキレイで、まだ誰も入居したことがない」ことをメリットとして考えています。だからこそ、家賃価格が相場と比べて高くても、それを了承して入居するのです。

 

ですから、最初の入居者がいる期間は高い家賃収入が見込めるでしょうが、最初の入居者が出て行くタイミングは注意が必要です。日本での賃貸契約のほとんどが2年間ですが、もし退去してしまった場合、新しい入居者を募集するときは中古扱いになってしまいます。すると家賃価格も周りの相場と合わせる必要があり、家賃収入が落ち込み、必然的にキャッシュフローも下がります。


したがって、新築物件を購入する際は、中古になったときにどれくらい家賃が下がるのかをリサーチしたうえで収支計算をすることが肝要です。

 

 

【中古物件】のメリット①

新築に比べて物件価格が安い


言わずもがなですが、新築と比較すると、中古は価格が割安です。ここ数年、地価や建築資材費の高騰によって新築マンションの価格は高騰を続けていて、しばらくはこの傾向が続くといわれています。その点、中古マンションの価格は比較的安定しているため、購入・運用しやすいというメリットがあります。また、多くの場合はローンを組んで購入するでしょう。金利を抑えて収益物件を購入できるということは、キャッシュフローに良い影響を与えます。

 

【中古物件】のメリット②

新築よりも家賃下落リスクが低い


上記で解説したように、新築物件は家賃下落リスクが高いですが、中古の場合は周辺相場を参考に家賃設定されていることが大半であるため、新築のように大きく家賃が下落する可能性は低いといえます。


 

【中古物件】のメリット③

新築よりも利回りが高い


新築は価格が高いため、総じて利回りは低くなります。それに対して中古は比較的安価で購入できるため、利回りは高めです。新築で利回り10%以上の物件はほぼ存在しませんが、中古であれば30%を超える高利回り物件もあります。また、中古は指値ができる可能性が新築より高いのも、利回りを上げる大きなポイントといえます。

 

【中古物件】のメリット④

既に建っている物件を確認できる


その地域にどんなニーズがあって、どういう間取りにすれば居住者が集まりやすいのかは、ある程度時間を経てみないとわからない部分でもあります。いざ新築を建てたものの、居住者が集まらないとなれば最悪です。

 

しかし、中古物件であれば間取り・設備・日当たり・近隣の状況など、あらゆる情報を下見することによって直に確認できます。現在の中古物件というのは、東日本大震災や毎年のゲリラ豪雨を耐えぬいた物件です。建っているというのが、天災にも強いという何よりもの証拠といえるのです。

 

物件情報を確認できること、空室リスクが想定されることは大きな強みです。後から修繕費がかかる、資産性については購入前に予め想定することも可能です。


 

【中古物件】のデメリット①

事前に綿密な調査が必要


一部の中古物件には、メンテナンスが行き届いておらず、購入後に原状回復費用がかかるというリスクがあります。

 

また、破産者の競売物件等、資金繰りが厳しく一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っていますので注意が必要です。

 

たとえば、同じ建物内に1室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、1棟まるごと資産価値が下がってしまう可能性もあるのです。

 

また、管理費、修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。そういったリスクを避けるためには、綿密な事前調査が必要になりますので新築よりも手間がかかるといえます。


 

【中古物件】のデメリット②

融資期間が短くなる


一般に、融資期間は耐用年数程度になることが多いため、特に木造・中古の場合、融資を受けるとしても短い期間になります(地銀や信用金庫など、耐用年数を超えた融資を行ってくれる金融機関もありますが、大幅に超えるは難しいといえます)。

 



まとめ


新築と中古を比較すると、収益性で考えるならば、圧倒的に中古が良いといえます。
中古であれば予め家賃や賃貸需要を想定することもできます。

 

またリスクに関しても、事前調査を怠らなければ対策を講じられますし、それを考慮して収支計画をつくればいいので、しっかりキャッシュフローを出していくことを考えるのならば中古を選ぶべきでしょう。

 

新築はやはり「新築プレミアム」があるので、収益性の悪化を十分に鑑みたうえで投資を行う必要があるといえます。

 

どちらにしても物件選びは非常に重要です。新築なら経年による賃料相場変動を想定した収支計算、中古ならば物件の状態や入居状況を確認しましょう。

 
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