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トップページ不動産投資コラム【融資・ローン】資金調達の為に知っておきたい「担保価値」と「借り換え」
 
融資・ローン
2017-08-03

資金調達の為に知っておきたい「担保価値」と「借り換え」

一般的に、不動産投資を行うにあたっては、金融機関から融資を受けることになります。ここでは、資金調達(融資)の基本的な用語である「担保価値」と「借り換え」について紹介しましょう。

 

担保価値とは



担保価値とは、金融機関が収益物件に対して行う評価価値のことです。

 

金融機関が融資するかどうかの審査基準は、主に「当該物件の収益力の高さ」「オーナーの資力(返済余力の高さ)」「物件の担保力」の3点になります。したがって、担保力の高い物件を選ぶことで資金の借り入れがスムーズになり、十分な額の融資が受けやすくなります。

 

ただし、担保力とは、融資希望額と担保価値との比較によって決まるため、価格の高い不動産=担保力が高いわけではありません。

 

たとえば、5000万円の担保価値がある不動産を担保に2000万円の融資を受けるのであれば、十分に担保力があるといえますが、5000万円の融資を受けるには担保力が弱いといえます。

 

では、「担保力が高い収益物件」とはどのようなものでしょうか。

 

金融機関は、土地の担保評価を行う際に、公示地価 、路線価、固定資産税評価額などを参考に評価を行うため、実際に購入する土地の価格に対して、これらの地価が相対的に高いほど担保価値が高くなり、結果的に担保力も高いといえるでしょう。

 

また、今後、長期にわたって地価が下落しにくいと思われる立地の不動産を選ぶことや、できれば地価の上昇が見込める物件を選ぶことによって担保力の下落を避ける手立てにもなります。なお、一般に、中古物件よりも新築物件のほうが担保力は高く、建物の構造的には耐用年数の長い物件のほうが担保力は高いといわれています。

 

ちなみに不動産の担保力は、住宅ローンやアパートローンを借り入れた後にも変化します。たとえば、購入後にそのエリアの地価が大きく上昇した場合、不動産の実質的な価値は向上し、担保力も向上することになります。このときに金融機関に対して追加融資を持ちかければ、次の投資が受けやすくなることがあるのです。

 

借り換えとは


借り換えとは、今組んでいるローンの返済のために、他の金融機関でローンを組むことです。

 

基本的に、借り換えは「金利が安くなるか」「融資期間を延ばせるか」のいずれか、もしくは両方が実現できるときに行います。もちろん交渉は必要なのですが、「金利が1%下がるだけ」あるいは「期間が2年延びるだけ」でも収益性はかなり高まり、毎月のキャッシュフローに大きな影響を与えます。

 

ただし、借り換えにはデメリットもあります。

最も大きなデメリットは、借り換えをすることで、もともと借りていた金融機関との信頼関係が壊れ、再度融資してもらえる可能性が低くなることです。

新たな金融機関から融資を受けられる保証はありませんが、繰上返済手数料、担保抹消、設定費用など新たな費用負担が発生し、場合によっては、既存借り入れの繰り上げ返済手数料も発生することもデメリットでしょう。

 

また、対象物件に対しての最長融資期間の考え方が各金融機関により異なるため、融資期間が従前の契約に比べて短縮される可能性があり、トータルの返済額は下がるものの、毎月の返済額が上がり、毎月のキャッシュフローが悪化するケースもあるのです。

 

したがって借り換えを検討するときは、諸経費を含めた総支払額について考慮する必要があります。また、現在が固定金利で借り換え後の金利が変動金利となる場合は、将来的には金利が上昇する可能性があるので注意しましょう。

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