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トップページ不動産投資コラム【物件選び】一棟所有投資で知っておきたいメリット・デメリット
 
物件選び
2017-06-08

一棟所有投資で知っておきたいメリット・デメリット

物件丸ごとの所有者として経営できる「一棟投資」。「資産10億円!」「年間家賃収入2000万円!」などを達成している投資家は、皆この投資スタイルを選んでいます。どのようなメリット・デメリットがあるかを見ていきましょう。



一棟所有のメリット



1、空室リスクが少ない
区分所有だと「ゼロか100か」の勝負ですが、一棟所有の場合、もし空室が出ても、ある程度の収益が見込めます。たとえば、全20戸の一棟マンションで考えると、5室空室になったとしても残りの15室分の家賃収入が入ってきます。よほどのことがない限り、全室が空くことはないため、空室リスクを分散できるのです。

2、レバレッジを効かせやすく、多額の収益を見込める
規模を拡大させるのに有利なのは、圧倒的に一棟物件です。なぜなら、区分所有よりも一大きな金額で融資を受けられるからです。また、区分所有の場合、毎月手元に残るのは数万円ですが、一棟マンションなら戸数が大きければ数十万円単位の収益が見込めます。区分所有と購入手続きは変わらないので、条件さえクリアできれば、はるかに効率的だと考えられます。

3、自己資金が少額でも可能
場合によっては、物件そのものを担保に融資を受けることができますので、自己資金が少額でもはじめることができます。ただし、購入後に何らかのリスクが発生した時に費用が発生する可能性はありますので、自己資金は多く持っているに越したことはありません。

4、土地が手に入る
区分所有との決定的な違いは、土地が手に入ること。一棟の場合、更地にして売ることもできますし、土地値以下で購入すれば出口に困ることはありません。

5、フレキシブルな対策ができる
一棟物件は、状況に応じて比較的自由に外壁塗装等の共用部分を変更するができます。区分所有と違って、自分が好ましいと思うタイミングで実行できるのは大きなメリットといえます。



一棟所有のデメリット



1、投資金額が大きい
区分所有であれば、一般的に数百万円からの投資金額ができますが、一棟投資の場合は、数千万円から数億円規模の投資金額が必要です。投資金額が大きいため、家賃の下落や空室率の上昇が収支に与える影響も大きくなりやすいといえます。したがって、一棟投資では、十分な投資計画を立てたうえで臨む必要があります。

2、リスクが分散しにくい
区分所有の場合、いくつかの場所に物件を持っていれば災害リスクを分散することができますが、一棟物件だと災害で全てを失ってしまう可能性があります。ただ実際には、一棟買いでも各地に分散させ、複数棟所有することでリスクヘッジしているオーナーが多いといえます。

3、流動性が低い
区分所有と比較して一棟物件は流動性が低くなりがちです。一部屋単位のほうが小額になり、実需向けにも販売できるので、次の買い手を見つけやすいからです。買いやすく売りやすいという面では、区分所有に分があると考えられます。

4、管理に手間・コストがかかる
区分所有の物件と違い、一棟物件では共用部分の防水工事や修繕などはオーナー(もしくは管理会社)が手配するのが原則です。したがって、部屋数が多いことから、入居者審査、設備の定期点検など建物の管理にコストと手間がかかるといえます。


 

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