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トップページ不動産投資コラム【資産形成】ワンルームマンションは儲かるのか?その魅力とリスクとは
 
資産形成
2018-03-15

ワンルームマンションは儲かるのか?その魅力とリスクとは

近年、盛り上がりを見せる不動産投資ブームですが、その要因はサラリーマンの方々の年収が減少傾向にあるためだといわれています。国税庁の発表によると、1997年に467万円で推移をしていた平均年収は年々減少を続け、最新のデータでは420万円程度にまで落ち込んでいる状況です。また、年金の支給年齢の引き上げや支給額減額の可能性もあるため、老後の不安に悩む人々が増えていることも要因のひとつといえます。

 

このような状況のなか、投資による資産形成として不動産投資を検討する人が増えており、不動産投資で比較的始めやすいといわれているワンルームマンション投資が人気を集めています。

 

しかし、投資人口の増加による競争も激しく、その手軽さの裏側に潜むリスクへの対策をおこたり、失敗してしまう事例も増えているのが現状のようです。

 

普及の進むワンルームマンション投資はまだ本当に儲かるのか。その魅力とリスクについてご紹介致します。


 

■ワンルームマンション投資のメリット


入居者からの家賃収入という、働かなくとも得られる収入(不労所得)が不動産投資の一番の魅力ですが、これまでは広大な土地を持つ地主など一部の人に限られたものでした。

しかし、ワンルームマンションの登場により土地や豊富な資産を持たないビジネスマンにも賃貸用不動産を保有することができるようになり、家賃収入を得ることができるようになったのです。

しかし、近年の不動産投資市場を見ると、ワンルームマンション投資のほかにも、一棟マンション・アパートやビルはもちろん、駐車場やコインランドリー、シェアハウスなど他にもさまざまな物件種類が存在します。では、そのなかでなぜワンルームマンションが選ばれるのでしょうか。冒頭で触れた“手軽さ”を含めたそのポイントをご紹介します。

 

メリット①投資金額が小額から始められる手軽さ

不動産購入をする際には、下記のような費用が必要となります。

 

・不動産取得税

・仲介手数料

・登記費用、抵当権設定費用

・火災保険料

・ローンに関する費用

・不動産取得税

 

上記費用は物件が小さければ金額を抑えることができ、ローンの審査も通りやすくなります。ワンルームの場合、物件の間取りは1Rだけでなく、1DKや1LDKなどの間取りの物件もあり、その購入金額はピンからキリまでありますが、中古物件であれば300万円程度から購入できるものもあるため、初心者に限らず人気の高い投資先といえます。間取り以外にも新築・中古の違いやその築年数、都心・郊外などのエリアによっても大きく金額が変わってきます。

 

メリット②物件エリアの選択肢が広い

一棟アパート・マンションなどを購入する場合、ワンルームマンションと比較すると市場に流通している物件数は少なく、選択できる物件エリアが限定されることがあります。

その点、ワンルームマンションは駅近や都市近郊など賃貸需要のある土地に建築されていることが多く、流通量も多いため、複数のエリアで物件を保有することができればリスク分散を行うことができます。

 

メリット③ファミリータイプよりも入居者が集まりやすい

少子高齢化に伴う日本国内の人口減少に伴い、ファミリータイプの物件を中心に入居需要が2020年を境に減少していくという見通しもありますが、ワンルームタイプについては単身の学生やビジネスマンが集まり賃貸需要のあるエリアであれば安定した入居率が見込めます。

 

メリット④物件の流動性が高い

一棟アパートや一棟マンションを保有している場合は買い手が投資家しかいないため、流動性が低くなりますが、ワンルームマンションは価格が低く、居住用としての需要もあるため流動性が高い傾向にあります。そのため、物件を売却することも視野に入れた投資の場合は選択がしやすいといえます。

 

メリット⑤物件の管理に手間が掛からない

ワンルームマンションの場合、物件のエントランスや廊下、階段などの共有部分は管理組合の契約している管理会社によってメンテナンスがおこなわれるため一棟マンション・一棟アパートなどと比較して手間が掛からないのも特徴です。


 

■ワンルームマンション投資に潜むデメリット

上記でご紹介したようなメリットから投資をする人が絶えないワンルームマンション投資ですが、投資人口が増える中でなぜ失敗に終わってしまう事例が増えているのでしょうか。

 

以下にデメリットとリスクをまとめてご紹介いたします。

 

デメリット①想定外のランニングコストが掛かる可能性がある

ワンルームマンションを保有している間は管理組合に支払う管理費と修繕積立金が毎月発生し、都市計画税や固定資産税といった税金の負担も発生します。前の入居者が退去してからなかなか次の入居者が決まらず、空室期間が長くなってしまうと賃料収入が得られず、これらの支払負担ばかりが積み重なってしまうリスクがあるのです。

また、管理費や修繕積立金は物件を売りやすくするためにかなり低く設定をされていることが多く、管理組合による長期修繕計画の見直しにより金額の引き上げがおこなわれるケースもあります。特に高層マンションは大規模修繕の際の足場代が高くつく為、注意が必要です。

 

デメリット②利回りが低い

ワンルームマンションは長期的に安定した収益が見込める一方で、一棟所有と比較すると物件あたりの購入金額が小さい分、得られる収益も小さくなります。不動産投資情報サイト「ノムコムプロ」の2016年のデータによると、ワンルームマンションの表面利回りは首都圏の新築で4%、中古で6%程度と落ち込んできており、収益化が難しくなってきています。利回りが低い分、コストを下げるための対策が必要となってきます。

 

デメリット③退去率が高く原状回復工事費用がかさむ可能性がある

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会により2016年に調査・発表された賃貸物件別の平均居住期間の統計データによると、学生や単身者の平均居住期間は2~4年の割合が一番多く、ファミリーは4~6年が最多となっています。つまり、ファミリータイプの物件よりワンルームの方が入居者の居住期間が短くなり、それに比例して退去率が高くなる傾向にあるのです。退去後には次の入居者を迎えるにあたってのメンテナンス(現状回復工事)をおこなう必要がありますので、退去が頻繁におきると工事費用がかさんでしまう可能性があります。

 

デメリット④担保力が弱く融資がつきづらくなる可能性がある

メリット①でお伝えしたようにワンルームマンションは一棟と比較して投資金額を押さえられる一方、中古の場合は担保価値が低く金融機関からの評価額が低くなりがちです。金融機関の物件評価はシビアですので、金融機関によっては融資に応じてくれなかったり、融資可能額が物件評価額の6~7割程度までに留まる可能性があります。

 

デメリット⑤資産価値が下がりやすい

一棟所有の場合は建物と一緒に土地も手に入れることができるため、物件の資産価値に占める土地の割合が大きいといえますが、ワンルームマンションの場合はマンションの敷地内に占める土地の割合が小さく、建物がその価値の多くを占めることとなります。建物は経年により価値が下がっていき、長期的に保有した場合は資産価値がほとんど残らない可能性もあります。つまり、一棟所有と比較して長期投資には向かない商材といえるのです。

 

 

このように、メリットも多く人気の高まっているワンルームマンション投資ですが、投資人口の増加に伴いデメリットやリスクが顕在化してきています。ワンルームマンションと一棟所有どちらを選ぶべきかは投資をする方の目的次第です。

両方のメリット・デメリットを把握したうえで、目的に合わせて最適な投資手法を選択するようにしましょう。

 
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