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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【物件選び】不動産投資における利回りの計算方法と考え方
 
物件選び
2017-12-18

不動産投資における利回りの計算方法と考え方

不動産投資を成功させるためには、立地や入居者のニーズを満たした物件という要素も重要ですが、利回りについての知識を十分に深めておくことも必要です。
不動産投資における利回りとはどのような種類があるのでしょうか。また、その計算方法と考え方について紹介します。


不動産投資における利回りとは?


不動産投資における利回りとは、投資額に対するリターンの割合のことを言います。投資額とはマンションやアパートの購入額で、リターンとは家賃収入のことを指します。次の2つの利回りを見極めることが、不動産投資の成功のカギとなると言えるでしょう。

◇表面利回り
表面利回りとは、購入費用に対する家賃収入の割合のことを言います。なお、経年による資産価値の低下や維持管理費が考慮されていないため、購入当時の大まかな収益力を知りたい時に、表面利回りを計算すると良いでしょう。

表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」の計算式で求めることができます。例えば、1億円のマンションを購入し、年間で1000万円の家賃収入があった場合の表面利回りは、「1000万円÷1億円×100=10%」となります。

一部の不動産物件情報では「想定利回り」という表現をされているケースもありますが、計算方法は表面利回りと同様になります。


◇実質利回り
不動産投資では、物件の購入後もあらゆる費用がかかります。例えば、不動産会社に管理を委託する場合は委託手数料、掃除や定期検診など日常的な建物管理費、設備の故障や外壁の劣化といった規模の大きい修繕に備えて積み立てる費用などがあります。実質利回りは、購入費用に対して、家賃収入から上記の費用(支出)を引いた額の割合のことを指します。

実質利回りは、「(年間の家賃収入-年間の支出)÷購入価格×100」の計算式で求めることができます。先ほどと同様、1億円のマンションを購入し、年間で1000万円の家賃収入があり、修繕積立や固定資産税などの費用が200万円だったと仮定してみます。この時の実質利回りは、「(1000万円-200万円)÷1億円×100=8%」となります。



利回りは高い方がいい?低い方がいい? 


当然のことながら、利回りが高いということは投資額に対して得られるリターンが大きいということになります。逆に、利回りが低いと投資額に対するリターンが低いということになります。しかし、先に紹介した表面利回り、実質利回りといった利回りの種類によって数字に違いがあるため、それぞれを比較することが必要です。

例えば表面利回りが高いからといって、物件の収益力が高いと判断するのは早い場合があります。実質利回りを計算してみると、表面利回りよりも大幅に低くなってしまうという可能性があるためです。この原因として、維持管理費などの費用が高いことで、家賃収入を圧迫しているケースが考えられます。どのような物件を保有しているのかによって、維持管理費には大きな差があることを認識しておきましょう。

一方で、表面利回りが低いからといって必ずしも悪い物件であるとは言い切れません。表面利回りが低くとも、維持管理費や委託手数料などを加味した実質利回りベースで長期的に考えてみると、収益性が高い物件である場合もあるのです。

このように、利回りが高いから良い、低いから悪いとは一概には言えません。それぞれの利回りを目安にしながら、不動産投資をすることが重要であると言えるでしょう。

高い利回りを追求することは、不動産投資において大切なことです。しかし、資金計画に合っていなければ、不動産投資自体が失敗してしまう場合も考えられます。今回紹介したそれぞれの利回りの考え方を理解するとともに、実際に計算することで適正なコスト管理や収支計画に役立てましょう。

 

 
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