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トップページ不動産投資コラム【物件管理】大規模修繕工事の必要性と進め方
 
物件管理
2017-11-17

大規模修繕工事の必要性と進め方

マンションによる賃貸経営を行うにあたって、入居率を高めたいと思うのは自然なことではないでしょうか。しかし、資産価値を高め、入居者にとって魅力ある物件とするためには、適切な管理に加えて大規模修繕工事についても念頭に置きながら経営をする必要があります。

 

 

■大規模修繕工事とは


大規模修繕工事は、マンションの共用部分の清掃、エレベーターや貯水タンクの点検、蛍光灯の交換などといった日常的なメンテナンスと比較すると、修繕の規模や費用も大きく、期間も長くなります。どんなに立派なマンションを保有していたとしても、新築から時間が経過すればするほど劣化していくことは避けられません。大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持するだけでなく、さらに価値を向上できる可能性もあります。周辺地域にある物件との競争力を高めることにも繋がるため、賃料の値下げを避け、入居率を上げるきっかけとなることも考えられます。これらのことからも必要性は高いと言えるでしょう。

 

大規模修繕工事の平均的な実施時期は、外壁塗装等は11.8年、鉄部塗装等は8.7年、屋上防水は11.5年、給水設備は13.7年、排水設備は14.8年となっています(平成20年度国土交通省マンション総合調査結果)。工事は内容によって異なりますが、およそ10年に1回の周期で行われることが多いとされています。なお、当然のことながらマンションに必要な修繕や改修の状況は異なります。長期修繕計画をしっかり定め、適切に調査・診断した上で、工事を実施することが求められます。

 

 

■大規模修繕工事の種類と目的


大規模修繕工事の内容は、保有するマンションの状況によって異なるため、事前の調査や修繕計画を綿密に行った上で実施する必要があるでしょう。代表的な大規模修繕工事の種類は、以下のようなものがあります。

 

◇事故防止

外壁のタイル、廊下や階段にある手すり等が破損・腐食すると大変危険です。劣化によってタイルが剥がれ落ちてしまったら、入居者だけではなく歩行者にも被害を加える可能性があります。修繕することで事故を未然に防ぎます。

 

◇外観の維持

マンションの外壁は、雨や風、日光(紫外線)のダメージを受けて劣化が進んでいきます。外観がボロボロでは、景観を損なうだけではなく、入居者も集まりにくくなるでしょう。外壁の塗装を塗り直したり、タイルを貼り替えたりすることで、景観を維持します。

 

◇機能性の向上

日本は、台風や地震などの自然災害の多い国です。マンションの耐震構造を強化したり、防水工事を行ったりする大規模修繕工事も検討する必要があるでしょう。また、排水管の詰まりによる排水不良や漏水事故、悪臭を防ぐためにも、高圧洗浄機による配管の定期清掃も必要です。経年による劣化を補うように機能性を高めることによって、資産価値の向上、ひいては入居率のアップに繋がります。

 

◇設備の拡充

共有部分において、フィットネスジムや保育所、ラウンジを新設するといった大規模修繕工事もあります。マンションに付加価値をプラスアルファすることで、便利で快適な生活を入居者に提供することができるでしょう。また、周辺にある物件との差別化にも繋がります。

 

 

■大規模修繕工事の費用の目安


東京都都市整備局が、東京都内にあるすべての分譲マンション及び賃貸マンションを対象に行った調査があります。この中に記載されている、賃貸マンションの大規模修繕の工事費用総額は、一番多かったのが100~500万円で46.5%、次いで500~1000万円が23.8%となっています(2013(平成25)年3月東京都都市整備局マンション実態調査結果)。

 

こちらは東京都のケースですが、地域や物件の立地、建物の構造などあらゆる要素によって、大規模修繕工事の費用が異なる点に注意が必要です。急に修繕が必要になった場合、お金がないから修繕をしないというわけにはいきません。大規模修繕工事は、その規模の大きさから費用も高くなる傾向にあります。得られる家賃収入をはじめ、不動産経営にかかる資金の流れや収支のバランスを把握して、資金を準備しておくことが肝要であると言えるでしょう。

 

 

■大規模修繕工事の進め方


大規模修繕工事の進め方には、大きくわけて3つのパターンがあると言えます。具体的には、以下の方法が挙げられます。

1.コンサルタントに依頼する

2.管理会社に委託する

3.オーナー自らが工事施工会社を決めて進める

 

コンサルタントや管理会社は、専門的な知識を持っており、サポート体制が整っていることから、スムーズに工事を進められるでしょう。しかし、費用は高くなってしまいます。オーナー自らが工事施工会社を探す方法は時間と労力がかかりますが、その分費用を安く抑えることができるでしょう。それぞれメリットとデメリットがあるため、予算に応じて検討するようにしましょう。

 

実際の大規模修繕工事の流れは、まず、調査・診断を行い、結果を踏まえてどのような補修、修繕・改修が必要であるのかを把握します。次に、修繕基本計画書を作成することで、工事の項目、内容、スケジュール、 概算費用を明確にさせた上で、工事施工会社を決定します。ここで資金計画についてすり合わせを必ず行うことでトラブルを防ぐようにしましょう。工事契約が締結したらいよいよ修繕工事が始まります。

 

大規模修繕工事は長期間にわたるため、入居者へのお知らせを怠らないようにしましょう。また、工事が完了した後も、定期的なメンテナンスを行い、マンションの資産価値を維持していくことが求められます。

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