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売却・買い増し
2017-09-12

専業大家さんへの近道!「物件買い増し」の基礎知識

本業をリタイヤできるくらいのキャッシュフローを実現したいオーナーにとって、買い増しについての知識は必須といえます。

今回は、買い増しが生み出すメリットとともに、2棟目以降の物件の選び方について解説します。


 

買い増しが生み出すメリット


物件を買い増しの最大のメリットは「リスクヘッジができること」です。

たとえば、空室が相次いだり思わぬ修繕費がかかったりした場合、1棟だと給料から持ち出しするしかありませんが、複数棟持つことで全体の収益から補填ができます。

 

また、複数棟を所有してエリアを分散すれば、天災リスクが軽減できます。

日本は地震をはじめ天災が多いですから、ハザードリスクを踏まえて全国各地に買い増しをしている投資家は珍しくありません。

 

一方で、投資エリアを絞って買い増しすることにもメリットがあります。一定の地域に絞ることで銀行や管理会社、リフォーム業者、不動産会社とのつながりがより強固になります。これは、どちらが一概に正しいとは言えません。

 

全国に地域をバラして物件を所有することで「管理がしにくいのでは」と心配される方もいますが、いくら遠隔地に分散して物件を所有していても、管理会社、内装業者など、関連の業者とチームを組んで、自分が司令塔としていつでも指示を出せるような仕組みをつくりあげたオーナーの場合は、マメに物件に出向くことなく円滑に管理運営を行っています。

 

そう考えれば、管理会社の選定は慎重になるべきですが、ある一定の地域に絞らず全国という視点を持つことで、物件の選択肢が広がるので買い増ししやすくなります。

 

購入時点で優良だったとしても、投資である以上「絶対」はありませんので、万一の場合にリスクヘッジできる環境にしておくことは心理的負担を軽くすることにもつながります。

 

規模が小さいときは修繕費の10〜20万円が大きく感じますが、規模が大きくなり毎月数百万円の所得が入るようになると、心理的に軽く感じるのです。

 

また、家賃収入が増えれば増えるほどキャッシュフローが安定して、いつ会社を辞めてもいい状況になりますので、心理的な負担が軽減できます。

 

さらに複数棟持つことで、業者との信頼関係が深まって貴重な情報も手に入れやすくなりますし、経験を積めば積むほど交渉もしやすくなるでしょう。


 

2棟目、3棟目はどのように選べばいいか?


買い増していくとき、「ある一定の期間を空けて買いたい」「築年数をバラして物件を買わないほうがよい」と考える投資家もいるようですが、都合よく物件が出てくることはありません。融資を受けられるかもわからないですし、市況的に高価格かもしれません。

 

したがって、最終的な目標(指標)をしっかり設定したうえで、チャンス物件が出たらすぐに動くというスタンスを継続することが大切です。

 

では、どのような視点で2棟目以降を選べばいいのでしょうか。

 

最も重要なのは、「積算評価」と「収益還元」の2つをバランスよく考えることです。往々にして、積算重視型の人は収益性を見ないですし、収益性を重視する人は利回りばかりで積算を見ません。ですが、極端な考え方では複数棟持ったときにリスクヘッジ効果が薄まってしまいます。

 

たとえば、1棟目を担保割れしているものの高利回り物件を選んだとしましょう。そうなると、2棟目に選ぶべきは、積算評価が高い物件ということです。

 

ただこの場合、1棟目を担保に2棟目が買いづらいので、キャッシュがしっかり出るまで待つ必要があります。

 

繰り返しになりますが、不動産投資では融資が勝負のカギを握ります。銀行目線で考えて貸しにくい物件は、たとえ収益性が高くても、買う順番に留意する必要があるのです。


 

現金を貯めてリスクとチャンスに備える 


物件購入にあたって、現金を使い切ることはお勧めできません。 

諸費用や頭金に使うとしても、すべてのお金を使うのではなく、なるべく融資を借りるようにしてください。月々のキャッシュフローを貯めて繰上げ返済をしようとされる方もいますが、繰上げ返済をする余力があるのであれば、次の物件を購入するための資金にしたほうがよいでしょう。

 

物件を増やしていくステージでは、手持ちの現金があればあるほど物件を買いやすいです。まずは資産規模を大きくすることを最優先に考えます。

もし繰上げ返済するのであれば、規模拡大に成功してキャッシュフローが大きくなったら、そのお金でまとめて繰上げ返済すればいいのです。

 
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