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トップページ不動産投資コラム【物件選び】投資物件購入前にチェック!大規模修繕が“必要ない”ケースとは?
 
物件選び
2017-09-11

投資物件購入前にチェック!大規模修繕が“必要ない”ケースとは?

アパートやマンションは築年数が増えるほど、外壁や共用部に欠陥が出やすくなります。そんなときに思い浮かぶのが“大規模修繕”。はたして、不動産投資において大規模修繕とはどのように向き合えばいいのでしょうか?

今回は、投資物件の大規模修繕について解説します。


 

大規模修繕をしない投資家も珍しくはない


外壁、屋上、共用部の大幅なリフォーム、配管の交換など大きな金額を掛けて直す「大規模修繕」。

一般的に、築10年~15年を目途に行うのがいいとされていますが、実施するタイミングを見極めるのが非常に難しいといえます。

というのも、屋上防水は100万円以上、外壁塗装は500万円以上かかることが多く、その物件の年間キャッシュフローと同じか、それ以上の金額が出ていく場合が大半だからです。

結果として、不動産投資においては、「安易に大規模修繕をしない」ケースが多いといえます。「修繕」という呼び名の通り、大規模修繕は物件のバリューアップというよりも「守り」のための施策のため、投資的観点からみて、そこに何百万円もかけるだけの価値がないと判断されるのです。

 

ちなみに、修繕する内容、次期、費用の目安を挙げると、

・屋上防水の補修工事 12~18年ごと 8000~12000円/㎡

・外壁補修工事 10~15年ごと 1000~30000円/㎡

・バルコニー・開放廊下の防水補修工事 10~15年ごと 6000~8000円/㎡

・鉄部塗装工事 4~6年ごと 3000~5000円/㎡

・給水ポンプの取り換え 12~18年ごと 150~250万円

・給湯器の交換 10~15年ごと 8万円/台

・エアコンの交換 10~15年ごと 10万円/台

というイメージです。


 

「あえて大規模修繕をしない」という選択


繰り返しになりますが、不動産投資をする場合は、大規模修繕工事を行うタイミングが重要です。

もしも「思ったよりも稼いでくれない……」という物件を購入してしまって後悔しているのならば、お金をかける必要はありません。早々に手放すことを検討するか、何か起きても応急処置で対応するというスタンスでいいでしょう。

すべての物件において大規模修繕を施す必要があるというわけではないのです。

 

ベテランの大家さんのなかには、「あえて大規模修繕をしない」という人もいます。

大規模修繕をしても、極端に賃料が上昇することはありません。考慮すべきポイントは、修繕コストに見合うリターンが、果たして得られるのかどうか。手を加えなければ物件は古いままですが、この場合、家賃を下げて募集することを選択しているわけです。

もちろん、入居者の質も悪くなるし、家賃が低いのでリターンも少ないですが、大規模修繕でかかる数百万円を支払わなくても済むというメリットを選んでいるのです。

 

ただ、これは「いつまでも放っておいていい」というわけでは全くありません。入居者に迷惑をかけて評判を悪くしては元も子もないので、建物の劣化状況は定期的に確認するようにしましょう。

そして、予定通り大規模修繕ができるよう修繕費は積み立てておくことが重要だといえます。


 

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