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不動産投資コラム

トップページ不動産投資コラム【融資・ローン】あなたが頼るべき金融機関はどこなのか?3つの金融機関の特徴
 
融資・ローン
2017-09-06

あなたが頼るべき金融機関はどこなのか?3つの金融機関の特徴

不動産投資に対して融資を行っている金融機関は主に3つあります。それぞれの特性を知った上で、ご自身の資産背景やリスクへの考え方、最終的なゴールに合わせて適切な金融機関を選びましょう。


 

メガバンク(都市銀行)


メガバンクには、比較的不動産投資への融資を積極的に行う銀行と、個人向けの不動産投資ローンはほとんど扱っていない銀行があります。

メガバンクの特徴は、貸し出しの基準金利が安く、また高額な金額を貸し出してくれる可能性が高いことです。収益不動産の場合、金利が0.1%高いだけで何百万円という単位が動くので、より金利が低い銀行を選ぶことは非常に重要です。

 

2017年6月現在だと、メガバンクであれば1.5%以下の金利が大半です。1%を切るところもあります。

 

しかし、メガバンクからは誰もが高額の融資を引き出せるかというと、残念ながらそんなことはありません。メガバンクからお金を借りるためには「属性」という高いハードルを乗り越えなければならないからです。

 

属性とは、この人にお金を貸しても大丈夫なのか、信用に値する人物なのかを金融機関が判断する基準のことです。具体的に挙げると、年齢、勤務先情報、勤続年数、年収、居住年数、居住形態、家族構成、保証人の有無、資産背景、個人信用情報などです。

 

属性はどの金融機関でもチェックされるものですが、とりわけメガバンクは属性を重視しており、一部上場企業勤務、士業、公務員といった、いわゆる高属性の投資家が好まれる傾向があります。

 

そのため、親から相続した土地がある、自己資金が数億円あるなどの場合を除き、最低でも年収600〜700万円はないと融資対象になり得ません。

またメガバンクの場合、耐用年数を超えた物件に対して融資をしないというのも投資家からするとデメリットといえるでしょう。

 

地方銀行


地方銀行には、個人向けの不動産投資ローンは扱わないという銀行も一部存在しますが、積極的に融資を行っている銀行も多くあります。銀行のカラーによって大きく異なると考えてよいでしょう。

地方銀行は、金利条件はメガバンクに劣るものの、はるかに融資を引き出しやすいといえます。

もちろん、地方銀行ならあらゆる銀行で広く門戸が開いているわけではありません。

年収であれば、やはり最低でも400〜500万円はほしいところです。

 

また、地方銀行の中にも不動産投資の融資に対して消極的であったり、地主などある程度の規模の資産背景がなければ融資を受けられなかったりする銀行もあります。

 

それでも、地方銀行は各都道府県に本店を置き、地域密着で営業を行っているため、馴染みのない銀行でも給与の振込口座にしたり、定期預金を行ったりするなど継続的な取引を行うことで、信頼関係を構築することは難しくはないでしょう。

 

また、以下のように何らかの地縁がある場合、融資のハードルはぐっと下がります。

 

・購入したい物件の近所に本店があり、住まいのそばに支店がある

・物件と住まいのそばに支店があり、自分の出身地に本店がある

・勤め先のそばに本店があり、物件と住まいのそばに支店がある

 

地域密着型の金融機関では、地方銀行以外にも信用金庫がありますが、地方銀行と比較すると営業エリアが狭まります。そのため、東京に住んで北海道に投資をするといった遠隔投資には向いていません。

ただ、不動産物件と住まいが営業エリア内にあるようなら、融資を受けられる可能性は高いといえるでしょう。

 

ノンバンク


ノンバンクとは、貸出しか行わない金融機関を指し、消費者金融、クレジット会社、信販会社などが該当します。不動産業においては、買取業者などが利用するケースが多いですが、金利は銀行よりも高く、返済期間は短いのが特徴です。

 

金利は3%以上と高めですが、融資基準は比較的緩く、再建築不可、借地、建ぺい率・容積率オーバーなどの場合でも貸してくれる可能性があります。

 

当たり前ですが、金利は安いほうがいいですし、期間も長いほうがいい。当社のネットワークを使えば、ノンバンクよりも条件がいい金融機関を見つけることができます。手前味噌になってしまいますが、金融機関の選択肢がいくつも持っている業者と付き合うことは、優良物件が出たときに好条件で購入できる可能性が高まるので、非常に重要だと思います。

現在、当社がお付き合いさせていただいている金融機関は40行ほどあります。これは業界内でもかなり多いほうです。新築ワンルームだけを扱う不動産会社のなかには、ノンバンク1行しか付き合いがないというケースもあるほどです。したがって、融資に関する最新情報は常にキャッチアップしていて、お客様に合った最適な融資プランを提供できるのが当社の強みといえます。

 

なお、基本的には、不動産会社を通して融資交渉をする場合が多いですが、投資家自身で行うことも可能です。

そのときは、できるだけ多くの銀行に資料(年収がわかる源泉徴収票、職歴をまとめたものなど)を持って行き、「物件が出たら、ぜひお願いします」と挨拶に回るのが第一歩でしょう。


 

自分の親兄弟、配偶者やその兄弟の状況によって、融資が有利になることも

最後に一つ、融資審査を受けるにあたって重要なことをお伝えしましょう。

知らない人が非常に多いのですが、実は、ご自身の属性だけでなく家族の状況によって融資を有利に進めることができるケースもあります。

 

たとえば、今すぐではなくても将来的に実家を継ぐ……といった相続財産の有無、もしくは地方銀行などは地縁の繋がりを重視するため、自分の親兄弟、配偶者やその兄弟の状況によって融資への可能性がアップするのです。

 

その他、自分自身の属性がさほど高くなくても、親族が大企業や社会的地位の高い職業に就いている場合もアピールになります。そういったことも覚えておいたほうがいいでしょう。

 
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